Grundig gjennomgang av små hus. Les om hva defineres som små hus, hvor mye koster det å bygge et lite hus og regler og krav for små hus og ta smartere valg for boligen din.
2025-10-06
Små hus har blitt en svært populær boligløsning i Norge de siste årene. Enten du ønsker å bygge et lite hus som hovedbolig, anneks eller hytte, finnes det mange muligheter som kombinerer god planlegging med kostnadseffektivitet. Stadig flere velger å bygge smått – både av økonomiske og miljømessige grunner, men også fordi det gir en enklere hverdag med mindre vedlikehold og lavere driftskostnader. Fra kompakte minihus på 15–20 kvadratmeter til smarte boliger på 60–70 kvadratmeter med gjennomtenkte løsninger, åpner små hus for en mer fleksibel livsstil. I denne guiden får du oversikt over hva små hus koster, hvilke regler som gjelder, og hvordan du kan planlegge ditt eget prosjekt.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Et lite hus defineres vanligvis som en bolig på under 50–70 kvadratmeter, men begrepet er ikke strengt regulert. Små hus kan være alt fra minihus på 15–20 kvadratmeter til kompakte boliger på 60–70 kvadratmeter med smart planløsning. Felles for alle små hus er fokuset på effektiv utnyttelse av plassen og gjennomtenkte løsninger som maksimerer funksjonaliteten – hver kvadratmeter må jobbe for deg.
Mange små hus bygges som elementhus, der vegger, tak og gulv leveres prefabrikkert fra fabrikk. Dette gir raskere byggetid og ofte lavere kostnader enn tradisjonelt håndverksarbeid. Andre velger å bygge små hus fra bunnen av med arkitekttegnede løsninger tilpasset tomten og egne behov. Små hus er spesielt populære blant førstegangskjøpere som ikke har råd til større boliger, eldre som ønsker å trappe ned, eller de som vil bo mer bærekraftig og enkelt.
Trenger du hjelp? Få flere tilbud!
Prisen på små hus varierer betydelig avhengig av størrelse, standard, byggemetode og plassering. Elementhus og byggesett koster fra 500 000 til 1 500 000 kroner for husene alene, avhengig av størrelse og finish. Dette inkluderer ofte vegger, tak, gulv, vinduer og dører, men sjelden fundamentering, VVS, elektro eller innredning. Nøkkelferdig lite hus med alt inkludert ligger på 1 500 000–3 500 000 kroner, noe som tilsvarer 30 000–55 000 kroner per kvadratmeter.
Arkitekttegnede småhus med unike løsninger og høy standard koster fra 2 500 000 til 4 500 000 kroner eller mer. I tillegg kommer kostnader til tomt, byggesøknad (ofte 15 000–40 000 kroner), grunnundersøkelser og eventuelle tilknytningsavgifter for vann og avløp. Budsjettet bør også inkludere en buffer på 10–20 prosent for uforutsette utgifter, da grunnforhold og uventede krav fra kommunen kan drive kostnadene oppover. For mer om generelle byggekostnader, se vår prisguide for å bygge hus.
Trenger du hjelp? Få flere tilbud!
Selv om huset er lite, gjelder de samme byggeforskriftene som for større boliger. Plan- og bygningsloven setter krav til alt fra fundamentering til brannsikkerhet og energieffektivitet. De fleste små hus krever byggetillatelse fra kommunen. Det finnes noen unntak, som enkle anneks under 15 kvadratmeter uten sanitær, vann eller avløp, men disse er strengt regulert. Hvis du planlegger et hus du skal bo i fast, eller som har kjøkken og bad, må du søke om byggetillatelse.
Byggesøknaden må inneholde situasjonsplan, tegninger av plan, snitt og fasader, samt teknisk dokumentasjon som viser at huset oppfyller TEK17-kravene til energi, ventilasjon og brannsikkerhet. Huset må plasseres i samsvar med kommunens reguleringsplan, inkludert avstand til nabogrense, byggehøyde og utnyttelsesgrad (BYA). Mange kommuner har også krav til estetikk og fargevalg, særlig i etablerte boligområder eller vernede strøk. For å unngå problemer bør du alltid sjekke med kommunen før du kjøper tomt eller starter planlegging.
Trenger du hjelp? Få flere tilbud!
Alle nye boliger må oppfylle TEK17-kravene til energieffektivitet. Dette innebærer minimumsstandard for isolasjon, vinduer, ventilasjon og oppvarmingsløsning. Små hus har en fordel her, da mindre areal betyr lavere energibehov totalt, men likevel må alle detaljer dokumenteres og godkjennes av ansvarlig prosjekterende.
Små hus har flere fordeler som gjør dem attraktive for mange. Både bygge- og driftskostnader er betydelig lavere enn for større boliger – mindre areal gir lavere strømregninger, kommunale avgifter og vedlikeholdskostnader. Vedlikeholdet er også mer overkommelig med mindre uteareal, mindre tak og færre rom, noe som er særlig viktig for eldre eller de med begrenset tid.
Fra et miljøperspektiv krever mindre hus færre materialer og mindre energi til oppvarming og drift, noe som gjør dem mer bærekraftige. Begrenset plass tvinger deg til å tenke nøye gjennom hva du virkelig trenger, og mange opplever at dette fører til ryddigere og mer bevisste valg i hverdagen. Små hus, særlig elementhus, kan dessuten settes opp på få uker eller måneder, i motsetning til større prosjekter som kan ta ett til to år. For mer om oppvarmingsløsninger, se vår prisguide for varmepumpe.
Det er også noen utfordringer du bør være klar over. Begrenset plass krever at alle kvadratmeter utnyttes smart, noe som betyr nøye planlegging av oppbevaring, møblering og romfordeling. Videresalgsverdien kan også være lavere – små hus kan være vanskeligere å selge enn standardboliger, særlig hvis de er svært kompakte eller ukonvensjonelle.
Finansiering kan by på utfordringer, da noen banker er tilbakeholdne med lån til svært små boliger eller alternative boformer. Sørg for å avklare dette tidlig i prosessen. Tenk også langsiktig – hvis familien vokser, kan plassen raskt bli for liten. Vurder muligheten for fremtidig utvidelse eller anneks allerede i planleggingsfasen.
En god planløsning er avgjørende i små hus. Åpne løsninger der stue, kjøkken og spiseplass flyter sammen skaper en romlig følelse, og du bør unngå unødvendige vegger som deler opp plassen. Tenk fleksibelt med multifunksjonelle rom – et soverom kan også fungere som kontor, en gang kan ha innebygde skap, og en trapp kan ha oppbevaring innebygd.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Høye tak gir luftighet og mulighet for hems eller loft, noe som er spesielt vanlig i små hus med to plan. Innebygd oppbevaring er essensielt – bruk plassen under trapper, over dører og i skråvegger. Garderobeskap bør skreddersys for å utnytte hver centimeter. Lyse vegger og mye naturlig lys gjennom store vinduer får rommet til å virke større og åpner opp mot uteområdet.
Det finnes flere måter å bygge små hus på, og valget avhenger av budsjett, tidsramme og ønsket fleksibilitet. Elementhus leveres i prefabrikkerte moduler som monteres på stedet – dette er raskt, kostnadseffektivt og gir forutsigbar kvalitet. Modulhus leveres som ferdigbygde enheter der alt fra isolasjon til innredning er klart, og settes på plass med kran på bare noen dager.
Tradisjonelt håndverk med snekker, murer og elektriker gir full fleksibilitet i design, men tar lengre tid og krever tett oppfølging. Selvbygging kan spare penger, men krever betydelig kunnskap, tid og kompetanse. Uansett byggemetode må du ha autorisert elektriker og rørlegger til VVS- og elarbeid.
Tomten er like viktig som huset. Sjekk alltid reguleringsplanen for å vite hva tomten er regulert til – noen områder tillater kun én bolig, andre tillater anneks eller sekundærbolig. Undersøk om det finnes vann, strøm og avløp tilgjengelig, da å legge nye kabler og rør kan koste 100 000–300 000 kroner eller mer.
Et lite hus lever av gode lysforhold og kontakt med omgivelsene, så søk etter tomt med god sol og attraktiv beliggenhet. Dårlig grunnforhold kan kreve dyr fundamentering som spiser opp budsjettet – en geoteknisk undersøkelse koster 15 000–30 000 kroner, men kan spare deg for ubehagelige overraskelser. Husk også nærhet til fasiliteter: selv om du bor lite, trenger du butikk, helsestasjon og kollektivtransport i rimelig nærhet.
De fleste banker tilbyr boliglån også til små hus, men vilkårene kan variere. Noen banker krever at huset er minimum 30–40 kvadratmeter for å klassifisere det som bolig. Mindre hus kan bli behandlet som fritidsbolig eller anneks, noe som kan gi høyere rente. Sørg for å ha minst 15–20 prosent egenkapital, og ha en detaljert budsjettplan å vise frem.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Husbanken tilbyr også startlån og grunnlån som kan være aktuelle for førstegangskjøpere eller de med begrenset økonomi. Sjekk Husbankens nettsider for mer informasjon om hvilke ordninger du kan kvalifisere for. Avklar finansieringen tidlig i prosessen, slik at du vet nøyaktig hva du har å jobbe med.
Små hus er ofte mer bærekraftige enn større boliger, både i bygging og drift. Mindre areal betyr mindre materialbruk, kortere transportavstander og lavere energibehov. Du kan gjøre huset enda mer miljøvennlig ved å velge lokale materialer som norsk tre og stein, energieffektive løsninger som varmepumpe og god isolasjon, samt gjenbrukte vinduer og dører.
Vannbesparende løsninger som lavforbrukstoaletter og sparehoder på dusj reduserer vannforbruket, og passivhusstandard kan oppnås selv i små hus med minimal energibruk. Ved å kombinere lite boareal med smarte, bærekraftige løsninger kan du bygge en bolig som er god for både lommeboken og miljøet.
Den vanligste feilen er å undervurdere budsjettet. Sett alltid av buffer for uforutsette utgifter – mange undervurderer kostnaden til fundamentering, VVS og elektro. Å hoppe over byggesøknad er en annen alvorlig feil som kan føre til rivingsvedtak og store bøter. Planlegg oppbevaring fra starten av, ellers blir huset raskt rotete. Tenk også langsiktig: vil du få barn eller trenge hjemmekontor? Planlegg for mulig utvidelse.
Sjekk alltid referanser, godkjenninger og tidligere arbeid hos entreprenøren før du signerer kontrakt – feil valg av håndverker kan koste deg dyrt i både tid og penger.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Ja, de fleste små hus krever byggetillatelse. Det finnes kun noen få unntak, som enkle uthus eller anneks under 15 kvadratmeter uten sanitær. Hvis huset skal ha kjøkken, bad eller brukes som fast bolig, må du ha tillatelse fra kommunen.
Et lite hus på 50 kvadratmeter koster typisk mellom 1 500 000 og 2 500 000 kroner nøkkelferdig, avhengig av standard, byggemetode og plassering. Byggesett uten montering og installasjoner kan koste fra 500 000 kroner og oppover.
Ja, mange velger å bygge små hus som anneks til eksisterende bolig. Dette kan være en god løsning for gjester, hjemmekontor eller utleie. Sjekk kommunens reguleringsplan for regler om anneks, utnyttelsesgrad og avstand til nabogrense.
Et elementhus kan ofte settes opp på 4–12 uker avhengig av størrelse og kompleksitet. Tradisjonell bygging tar lengre tid, ofte 4–8 måneder. Modulhus kan settes på plass på få dager, men planlegging og fundamentering tar tid i forkant.
Elementhus leveres i prefabrikkerte vegger, tak og gulv som monteres på stedet, der alt innvendig arbeid gjøres på byggeplassen. Modulhus leveres som ferdigbygde enheter der alt fra isolasjon til innredning er klart, og settes på plass med kran.
Ja, de fleste banker tilbyr boliglån til små hus, men noen krever at huset er minimum 30–40 kvadratmeter. Ha 15–20 prosent egenkapital og en god budsjettplan klar. Husbanken kan også være aktuelt for førstegangskjøpere med startlån og grunnlån.
Kilder: Plan- og bygningsloven regulerer all bygging i Norge. Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) forvalter TEK17 med tekniske krav til boliger.
Det er gratis og helt uforpliktende!