Planlegger du anneks? Her dekker vi hva er et anneks, regler og forskrifter for anneks og hva koster det å bygge anneks – med konkrete råd og erfaringer fra fagfolk.
2025-10-06
Å bygge anneks er blant de mest populære boligprosjektene i Norge. Enten du trenger ekstra plass til gjester, ønsker et hjemmekontor med arbeidsro eller vurderer utleie, gir et anneks fleksibilitet uten å måtte flytte. Men før spaden settes i jorda, er det mye å sette seg inn i – fra reguleringsplaner og byggesøknad til praktiske valg om størrelse, standard og plassering.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Et anneks er en frittstående, sekundær bygning på en eiendom som allerede har en primærbolig. Det skiller seg fra tilbygg og påbygg ved at det er en egen konstruksjon, ofte plassert i hagen eller på tomtens utkant.
Anneks brukes typisk til:
Definisjonen av anneks kan variere noe mellom kommuner, men i de fleste tilfeller regnes det som en frittliggende bygning med boareal under primærboligen.
Regelverket rundt anneks er strengere enn mange tror. Det er viktig å sette seg inn i kravene før du begynner å planlegge.
All bygging i Norge reguleres av plan- og bygningsloven. Anneks er som hovedregel søknadspliktig, men det finnes unntak for mindre bygninger.
Trenger du hjelp? Få flere tilbud!
Siden 2015 har det vært mulig å sette opp mindre frittliggende bygninger uten å søke, forutsatt at:
1. Samlet bruksareal (BRA) er under 50 kvadratmeter
2. Bygningen er i én etasje og uten kjeller
3. Mønehøyde er maksimalt 4,0 meter og gesimshøyde maksimalt 3,0 meter
4. Bygningen plasseres minst 1,0 meter fra nabogrense
5. Bygningen er i samsvar med gjeldende reguleringsplan
6. Bygningen ikke inneholder rom for varig opphold (soverom, stue)
Det siste punktet er viktig: Selv om du kan bygge inntil 50 kvm uten å søke, kan du ikke bruke bygningen til overnatting eller beboelse uten at den oppfyller kravene i TEK17 og godkjennes gjennom byggesøknad.
Dersom annekset skal inneholde soverom, bad, kjøkken eller fungere som bolig, er prosjektet søknadspliktig. Du trenger da:
Kostnaden for byggesøknad varierer mellom kommuner, men ligger typisk på 10 000–30 000 kroner for enklere prosjekter.
Kostnadene avhenger av størrelse, standard, materialvalg og om du velger byggesett eller skreddersøm.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Et lite anneks på 15–20 kvm uten bad koster typisk 150 000–350 000 kroner. Et mellomstort anneks på 25–35 kvm med bad ligger på 400 000–700 000 kroner, mens et større anneks på 40–50 kvm med bad og kjøkken koster 700 000–1 200 000 kroner. Premium anneks med høy standard kan komme opp i 1 000 000–1 800 000 kroner.
Trenger du hjelp? Få flere tilbud!
Prisen påvirkes av flere forhold:
Ønsker du en mer detaljert prisberegning, anbefaler vi å lese vår prisguide for garasje som gir god innsikt i kostnader for frittliggende bygninger.
Det finnes to hovedtilnærminger til anneksbygging:
Mange leverandører tilbyr prefabrikkerte anneks i ulike størrelser og utforminger. Fordeler med byggesett:
Trenger du hjelp? Få flere tilbud!
Ulemper:
Et arkitektegnet anneks tilpasses tomt, behov og ønsker. Fordeler:
Ulemper:
Hvor annekset plasseres er avgjørende – både for trivselen og for å tilfredsstille regelverket.
Vurder nøye:
Et anneks med bad er betraktelig mer komplekst enn et uten. Her er de viktigste hensynene:
Det er gratis og helt uforpliktende!
Teknisk:
Krav:
Kostnader:
Å bygge anneks for utleie kan være en svært lønnsom investering. Men det stilles ekstra krav:
1. Separat inngang – Enheten må ha egen inngang utenfra
2. Brannsikkerhet – Branncellebegrensende konstruksjoner mellom enhetene
3. Oppholdsrom – Dagslys, rømningsveier og minimum takhøyde
4. Bad og kjøkken – Eget bad og kjøkkenfasiliteter
5. Parkeringsdekning – Sjekk kommunens krav til parkering per boenhet
For å vurdere lønnsomheten, regn på:
I pressområder kan et utleieanneks gi 8 000–15 000 kroner i månedlige leieinntekter, noe som gir god avkastning over tid.
Mange hytteeiere ønsker anneks for å utvide kapasiteten. Reglene for fritidseiendommer kan avvike fra boligtomter:
Anneks som skal brukes til beboelse må oppfylle energikravene i TEK17. De viktigste parameterne:
God isolering gir lavere energiforbruk og bedre komfort hele året. Vurder varmepumpe for effektiv oppvarming – se vår prisguide for varmepumpe installasjon for en oversikt over kostnader.
1. Sjekk reguleringsplanen for eiendommen din hos kommunen
2. Kartlegg behovene dine – hva skal annekset brukes til?
3. Sett et realistisk budsjett basert på størrelse og standard
4. Kontakt [arkitekt](/pris/fagfolk/hvor-mye-koster-arkitekt) eller leverandør for råd og tegninger
5. Innhent tilbud fra minimum tre entreprenører
6. Send byggesøknad dersom prosjektet er søknadspliktig
7. Velg entreprenør og signer kontrakt
8. Følg opp byggeperioden med jevnlige befaringer
9. Sluttbefaring og ferdigattest før innflytting
Det er gratis og helt uforpliktende!
Ja, dersom annekset er under 50 kvm, i én etasje, ikke inneholder rom for varig opphold og plasseres minst 1,0 meter fra nabogrense. Men du må melde det inn til kommunen innen fire uker etter ferdigstillelse.
Størrelsen begrenses av reguleringsplanens krav til utnyttelsesgrad (BYA), avstandsregler og tomtestørrelse. Uten søknad kan du bygge inntil 50 kvm BRA. Med søknad avhenger det av kommunens reguleringsplan.
Et anneks på 25–35 kvm med bad koster typisk 400 000–700 000 kroner. Prisen avhenger av standard, tilkobling til vann og avløp, og om du velger byggesett eller skreddersøm.
For søknadspliktige anneks trenger du ansvarlig søker, som kan være arkitekt eller bygningsingeniør. For enklere byggesett under 50 kvm uten søknadsplikt trenger du ikke nødvendigvis arkitekt, men det kan være lurt for å optimalisere design og plassering.
Ja, men da må annekset godkjennes som selvstendig boenhet med egen inngang, bad, kjøkken og oppfylle alle krav i TEK17. Du trenger byggesøknad med bruksendring.
Fra beslutning til ferdigstillelse tar det vanligvis 3–6 måneder. Byggesøknad tar typisk 3–12 uker, og selve byggingen 4–12 uker avhengig av kompleksitet og vær. Prefabrikkerte byggesett har kortere byggetid.
Det er gratis og helt uforpliktende!