Forstå utnyttelsesgrad på tomten – beregning, reguleringsbestemmelser og hva du kan bygge.
2025-10-06
Hvor mye du kan bygge på tomten din avhenger av flere faktorer, men utnyttelsesgraden er ofte den viktigste begrensningen. Enten du planlegger nybygg, påbygg eller garasje, må du forstå hvordan utnyttelsesgraden beregnes og hva den betyr for dine byggeplaner. I denne guiden får du en grundig innføring i temaet.
Utnyttelsesgrad (%U eller T%) angir hvor stor del av tomten som kan bebygges, målt i bruksareal (BRA). Hvis tomten er 800 m² og tillatt %U er 25, kan du bygge maksimalt 200 m² BRA (bruksareal).
BYA (bebygd areal) er tomtens fotavtrykk – altså grunnflaten bygget dekker. %U (utnyttelsesgrad) er totalt bruksareal inkludert alle etasjer. Eksempel: hus på 100 m² grunn over 2 etasjer = 100 m² BYA, 200 m² BRA.
I kommunens reguleringsplan for området. Søk på kommunens nettside eller be om reguleringsutskrift. Utnyttelsesgraden varierer fra 15-20 % i villaområder til 60-100 % i sentrumsområder.
Ja, garasje regnes som BRA og teller med i %U. Men noen kommuner har unntak hvor inntil 50 m² garasje/carport ikke medregnes. Sjekk reguleringsplanen for ditt område.
Ja, dispensasjonssøknad sendes kommunen med begrunnelse. Ofte kreves samtykke fra naboer og arkitekttegninger som viser at bygget passer inn i området. Behandlingstid er 8-16 uker. Suksessrate varierer sterkt.
Ja, hvis kjelleren har takhøyde over 1,9 meter regnes den som BRA og teller i %U. Lavere kjeller/teknisk rom regnes ikke. Men reglene varierer mellom kommuner, så sjekk lokale forskrifter.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Utnyttelsesgrad er et mål på hvor stor del av tomten som kan bebygges. Kommunen fastsetter utnyttelsesgraden i reguleringsplanen for området, og den setter en øvre grense for hvor mye du kan bygge uten å søke om dispensasjon.
Det finnes flere måter å måle utnyttelsesgrad på, og hvilken metode som gjelder avhenger av reguleringsplanen for din eiendom. De vanligste begrepene er BYA (bebygd areal), BRA (bruksareal) og %TU (prosent tomteutnyttelse). Hver av disse måler utnyttelsen på litt forskjellig måte.
Ifølge plan- og bygningsloven skal all bygging skje i samsvar med gjeldende arealplaner. Å bygge mer enn tillatt utnyttelsesgrad krever dispensasjon, som sjelden innvilges uten tungtveiende grunner. Derfor er det helt avgjørende å beregne utnyttelsesgraden nøyaktig før du starter planleggingen.
Reguleringsplanen for din eiendom finner du på kommunens nettsider eller ved å kontakte plan- og bygningsetaten. Her står det hvilken utnyttelsesgrad som gjelder og hvilken beregningsmetode som skal brukes.
BYA (bebygd areal) er den vanligste måten å regulere utnyttelsesgrad på i nyere planer. BYA måler fotavtrykket av alle bygninger og konstruksjoner på tomten, altså arealet de dekker på bakken.
Når du beregner BYA, teller du med alle bygninger inkludert hus, garasje, bod og carport. I tillegg inkluderes overbygde arealer som for eksempel tak over terrasse eller inngangsparti, selv om det ikke er vegger under.
Konstruksjoner over 0,5 meter over terrenget regnes også med i BYA. Dette inkluderer høye terrasser, platting og basseng. En vanlig treplatting på bakkenivå teller derimot ikke med så lenge den ligger under 0,5 meter over eksisterende terreng.
Et eksempel: Hvis tomten din er 800 m² og reguleringsplanen tillater 25% BYA, kan summen av alle bygninger og konstruksjoner være maksimalt 200 m². Har du allerede et hus på 140 m² og en garasje på 36 m², har du brukt 176 m² og har kun 24 m² igjen til eventuelle tilbygg eller andre konstruksjoner.
Parkeringsplasser på terreng teller normalt ikke med i BYA med mindre de er overbygde. Veier og gangstier på eiendommen er også unntatt fra beregningen.
BRA (bruksareal) måler det totale arealet av alle rom og etasjer i bygningene på tomten. I motsetning til BYA, som bare ser på fotavtrykket, teller BRA med alle etasjer, kjeller og loft som er innredet til varig opphold.
Når BRA brukes som utnyttelsesmål, kan du i teorien bygge høyere uten å øke fotavtrykket. Et hus i to fulle etasjer bruker mer BRA enn et enplanshus med samme grunnflate, men begge har samme BYA.
Beregningen av BRA følger NS 3940, som er den norske standarden for areal- og volumberegninger. Ifølge Kartverket skal BRA måles til innside av omsluttende vegger og inkludere alle etasjer med takhøyde over 1,9 meter.
Typiske arealer som inngår i BRA er:
Åpent mot underliggende etasje (for eksempel luftig stue gjennom to etasjer) telles kun én gang, ikke i begge etasjer.
Prosent tomteutnyttelse (%TU) er en eldre metode som fortsatt brukes i noen reguleringsplaner. Den ligner BRA, men inkluderer også visse utvendige arealer og beregnes som en prosentandel av tomtearealet.
%TU inkluderer typisk bruksarealet i alle bygninger pluss halvparten av areal under tak uten vegger (carport, overbygd terrasse). Kjeller under terreng inkluderes vanligvis ikke med mindre den er innredet til varig opphold.
Fordi %TU er mer kompleks å beregne og gir mindre forutsigbarhet, har den gradvis blitt erstattet av BYA i nye reguleringsplaner. Gjelder det en eldre plan for din eiendom, er det viktig å sette seg inn i de spesifikke reglene som gjaldt da planen ble vedtatt.
For å finne ut hvilken utnyttelsesgrad som gjelder for din eiendom, må du sjekke reguleringsplanen. Her er fremgangsmåten:
1. Gå til kommunens nettside og finn kart- eller planregisteret. De fleste kommuner har digitale kartløsninger der du kan søke opp din eiendom.
2. Finn reguleringsplanen som gjelder for din adresse. Planen består vanligvis av et plankart og planbestemmelser (tekstdokument).
3. Les planbestemmelsene nøye. Her står det hvilken utnyttelsesgrad som gjelder og hvilken beregningsmetode som skal brukes.
4. Merk deg eventuelle tilleggsbestemmelser om gesimshøyde, mønehøyde, avstand til nabogrense og andre begrensninger som kan påvirke hva du kan bygge.
Hvis du ikke finner informasjonen selv, kan du kontakte kommunens plan- og bygningsetat. De kan gi veiledning om hvilke regler som gjelder for din eiendom.
For å få profesjonell hjelp med byggeprosjektet, kan du sammenligne priser fra arkitekter og få tilbud tilpasset ditt behov.
Å beregne utnyttelsesgraden krever nøyaktige mål av både tomt og bebyggelse. Her er en praktisk fremgangsmåte:
Finn tomtearealet. Dette står i matrikkelen eller på eiendommens målebrev. Du kan også finne det i kommunens kartløsning. Vær oppmerksom på at tomtearealet kan være korrigert for terreng (horisontalprojisert areal).
Mål eksisterende bebyggelse. Bruk tegninger fra byggesaken eller mål opp bygningene selv. Husk å inkludere alle bygninger og konstruksjoner som teller med i den aktuelle beregningsmetoden.
Summer alle arealer. Legg sammen arealet av alle bygninger og konstruksjoner som inngår i beregningen. Ved BYA teller du fotavtrykk, ved BRA teller du alle etasjer.
Beregn prosenten. Del totalt bebygd/brukt areal på tomtearealet og gang med 100. Resultatet er utnyttelsesgraden i prosent.
Et regneeksempel med BYA:
Hvis reguleringsplanen tillater 25% BYA, har du fortsatt 12,5 m² å gå på (750 × 0,25 - 175 = 12,5).
I noen tilfeller kan det være aktuelt å søke dispensasjon for å bygge mer enn utnyttelsesgraden tillater. Dispensasjon er imidlertid et unntak fra hovedregelen og innvilges ikke automatisk.
Ifølge Direktoratet for byggkvalitet må en dispensasjonssøknad begrunnes med at fordelene ved å tillate tiltaket klart overstiger ulempene. Kommunen vurderer blant annet hensynet til naboer, estetikk, trafikk og områdets karakter.
Typiske situasjoner der dispensasjon kan vurderes:
En dispensasjonssøknad behandles som en egen sak og krever ofte nabovarsling. Behandlingstiden kan være lang, og det er ingen garanti for positivt svar. Kommunen kan også sette vilkår for dispensasjonen.
Mange gjør feil når de beregner utnyttelsesgraden selv. Her er de vanligste feilkildene:
Glemmer konstruksjoner. Carport, overbygd inngangsparti, høye terrasser og basseng er lett å overse, men skal med i BYA-beregningen.
Bruker feil tomteareal. Arealet i matrikkelen kan avvike fra det faktiske arealet på grunn av oppmålingsmetode eller endringer i tomtegrenser.
Blander beregningsmetoder. Det er forskjell på BYA og BRA. Å bruke feil metode gir feil resultat og kan føre til at du planlegger for stort eller for lite.
Overser reguleringsbestemmelser. Utnyttelsesgrad er bare én av mange begrensninger. Høydebegrensninger, avstandskrav og andre bestemmelser kan gjøre at du ikke kan utnytte hele kvoten.
Regner med arealer som ikke teller. Platting på bakkenivå, uinnredet kjeller og visse konstruksjoner teller ikke alltid med. Sjekk regelverket nøye.
Ved byggesøknad må du dokumentere at tiltaket er innenfor tillatt utnyttelsesgrad. Dette gjøres normalt med en situasjonsplan som viser alle bygninger og konstruksjoner på tomten med målsatte arealer.
For tiltak som krever ansvarsrett, vil ansvarlig søker (arkitekt eller byggmester) vanligvis utarbeide beregningen og dokumentasjonen. Ved enklere tiltak du søker om selv, må du gjøre beregningen og fremstille den på en forståelig måte.
Kommunen kontrollerer beregningen som del av saksbehandlingen. Hvis beregningen er feil eller mangelfull, vil du få krav om tilleggsdokumentasjon, noe som forsinker prosessen.
Ifølge Kommunal- og distriktsdepartementet skal kommunene veilede innbyggere i byggesaker. Ikke nøl med å ta kontakt dersom du er usikker på hvordan regelverket skal forstås.
Hva er forskjellen på BYA og BRA? BYA (bebygd areal) måler fotavtrykket av bygninger på bakken, mens BRA (bruksareal) måler totalt innvendig areal i alle etasjer. Hvilken metode som gjelder, står i reguleringsplanen for din eiendom.
Teller platting med i utnyttelsesgraden? Platting på bakkenivå (under 0,5 meter over terreng) teller normalt ikke med i BYA. Høyere konstruksjoner, som hevede terrasser, regnes derimot med.
Hvor finner jeg utnyttelsesgraden for min tomt? Utnyttelsesgraden står i reguleringsplanen for eiendommen. Denne finner du på kommunens nettside, i kartportalen eller ved å kontakte plan- og bygningsetaten.
Kan jeg søke om å bygge mer enn utnyttelsesgraden tillater? Ja, du kan søke om dispensasjon, men det er ingen garanti for godkjenning. Kommunen vurderer om fordelene ved tiltaket klart overstiger ulempene for naboer og området.
Teller garasjen med i utnyttelsesgraden? Ja, garasje teller med både i BYA (fotavtrykket) og BRA (innvendig areal). Carport og overbygde parkeringsplasser teller også med i BYA.
Hva skjer hvis jeg bygger over tillatt utnyttelsesgrad? Å bygge uten tillatelse er ulovlig og kan føre til pålegg om riving, tvangsmulkt og anmeldelse. Kommunen kan kreve at den ulovlige bebyggelsen fjernes for din regning.
Se også: Pusse opp soverom – Alt du trenger å vte - Få flere tilbud