Planlegger du pusse opp gammelt hus? Her dekker vi totalrenovering eller overflateoppussing, når lønner det seg å totalrenovere og pusse opp gammelt hus pris – med konkrete råd og erfaringer fra fagfolk.
2025-10-06
Et gammelt hus rommer historie, sjarm og unike detaljer som ingen nye boliger kan matche. Samtidig skjuler de ofte uforutsette kostnader, tekniske utfordringer og strenge krav. Mange velger å kjøpe og pusse opp gammelt hus for fortjeneste. I denne guiden lærer du hvordan du pusser opp et gammelt hus, hvilke kostnader du bør forvente, og hvordan du unngår de vanligste fallgruvene.
Oppussingsguiden.no publiserer en rekke guider om ulike bygg og oppussingsprosjekter. Samtidig bistår vi boligeiere og utviklere med å finne riktig firma, gir veildening og hjelper å sammenligne tilbud.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Oppussing av gammelt hus favner alt fra å slipe gulv og male vegger til full renovering av bærende konstruksjoner. Et 100‑år gammelt hus har andre behov enn et 1970‑tallshus. Mange som søker etter pusse opp gammelt hus er usikre på om de skal velge en omfattende totalrenovering eller bare oppgradere noen rom. En totalrehabilitering kan koste mellom 10 000 og 25 000 kroner per kvadratmeter mens en enklere innvendig oppussing gjerne ligger på 2 000–4 000 kroner per kvadratmeter. Har du et hus fra 60‑, 70‑ eller 80‑tallet må du ofte regne 8 000–25 000 kroner per kvadratmeter for renovering.
Mange kjøper gamle boliger fordi de er rimeligere enn nye, men verdivurderingen avhenger av tilstanden. Du bør vurdere å pusse opp hvis huset har:
Dersom huset derimot er i god teknisk stand og kun trenger maling og nye overflater, kan du spare betydelige summer ved å gjøre deler av arbeidet selv.
Renovering av gamle hus spenner fra mindre kosmetiske oppgraderinger til totalrehabilitering. Pusse opp gammelt hus pris varierer avhengig av størrelse, tilstand og standard, men her er typiske intervaller:
Andre kostnader å inkludere er:
Det er gratis og helt uforpliktende!
Uansett hvor omfattende prosjektet er, bør du starte med en grundig plan.
1. Start med tilstandsrapport og mål: Kartlegg husets tilstand. Se etter lekkasjer, fukt i kjeller, råte i bjelker og svake takstoler. En tilstandsrapport eller byggteknisk vurdering gir deg oversikt. Deretter definerer du målene dine: Skal du renovere for salg eller for å bo? Skal du bevare mest mulig originalt, eller endrer du planløsningen?
2. Lag et realistisk budsjett: Basert på tilstandsrapporten setter du opp et budsjett. Husk å inkludere rør, elektrisk arbeid, isolasjon, materialer, avfall og utstyr. Sett av minst 20 % buffer for uforutsette kostnader. Bruk gjerne bankens boliglånskalkulator for å se hvordan lånet påvirker økonomien.
3. Sjekk hvilke tiltak som er søknadspliktige: Mye av oppussingen kan kreve byggesøknad. Du må søke hvis du endrer bærende vegger, gjør bod om til soverom, bygger på eller gjør fasadeendringer. Rehabilitering av drenering nær nabogrensen eller offentlig vei krever også søknad. En ansvarlig søker (ofte arkitekt) hjelper deg med prosessen. Les mer om byggetillatelse regler.
4. Organiser prosjektet og velg entrepriseform: Du kan velge mellom totalentreprise, delt entreprise eller en kombinasjon . Totalentreprise betyr at én hovedentreprenør tar ansvar for alle fag – dette gir deg én kontaktperson og høy grad av trygghet. Ved delt entreprise må du selv koordinere flere håndverkere og avtaler; dette kan være billigere, men krever erfaring. Kombinert entreprise brukes ofte når spesielle fag (f.eks. graving, drenering) ikke dekkes av totalentreprenøren.
5. Velg riktige fagfolk: Et gammelt hus krever ofte tømrer, murer, taktekker, elektriker, rørlegger og ventilasjonstekniker. Velg sertifiserte aktører med gode referanser. Det kan lønne seg å engasjere en arkitekt eller interiørarkitekt i planleggingsfasen, særlig hvis du skal endre planløsningen, bygge ut loft eller kjeller, eller ønsker tilbygg på gammelt hus.
Å pusse opp et gammelt hus krever riktig rekkefølge for å unngå å måtte gjøre ting flere ganger.
1. Kritiske reparasjoner: Fiks fuktproblemer, lekkasjer og takskader først. Dårlig drenering og fuktig grunnmur må løses før du legger nye gulv. Les mer om drenering og isolering av grunnmur.
2. Tekniske anlegg: Oppgrader strøm og VVS før overflater. Dette inkluderer sikringsskap, kabler, avløpsrør og ventilasjon.
3. Isolasjon, vinduer og tak: Etter det tekniske kommer energitiltak. Etterisolering og nye vinduer gir store besparelser. Et nytt tak kan hindre fuktinntrenging.
4. Planløsning og bærevegger: Hvis du vil bygge ut loftet eller rive vegger, gjør dette før du legger gulv og maler vegger. Husk å søke dersom du endrer bærende konstruksjon.
5. Innvendig oppussing: Til slutt tar du overflater – gulv, vegger, kjøkken, bad og innredning. Her kan du hente inspirasjon fra guidene om totalrenovering av bad og bygge nytt bad.
6. Møblering, belysning og detaljer: Avslutt med interiør, belysning og dekor som fremhever husets sjel.
Du kan spare penger ved å gjøre enkelte oppgaver selv ved oppussing av hus, men noen ting må utføres av autoriserte håndverkere. Her er en enkel oversikt:
Det er gratis og helt uforpliktende!
Eldre boliger i Norge varierer mye i både konstruksjon og kvalitet. Hvilket tiår huset ditt kommer fra, har stor betydning for hvor omfattende oppussingen blir, hvilke materialer du bør bruke og hvilke skjulte utfordringer som kan dukke opp.
Et 100 år gammelt hus har som regel både sjarm og historie, men det kan også skjule store oppussingsbehov. Når du skal pusse opp et så gammelt bygg, gjelder det å kombinere respekt for det originale med moderne krav til komfort og sikkerhet. Start med en grundig tilstandsvurdering – sjekk tak, grunnmur, elektrisk anlegg og rørsystemer. Gamle hus ble ofte bygget med materialer av høy kvalitet, og mye kan reddes med riktig behandling. Bruk tradisjonelle metoder og pustende materialer som kalkmaling og linoljemaling der det passer, slik at huset får puste og unngår fuktskader. Samtidig kan du integrere moderne løsninger som varmepumpe, balansert ventilasjon og god isolasjon – uten å ødelegge det historiske uttrykket. Målet er å la det gamle huset fortsette å fortelle sin historie, men på en måte som gjør det komfortabelt og bærekraftig å bo i i mange år framover.
Oppussing av 50- og 60-tallshus: Etter krigen ble det bygget mange praktiske og solide boliger, men ofte med enkle materialvalg. Hus fra 1950- og 60-tallet har som regel dårlig isolasjon, gamle vinduer, smale trapper, få bad og svakt ventilasjonssystem. Mange av disse boligene har fortsatt originale avløpsrør og elektriske anlegg som må byttes før du begynner med interiørarbeid. Til gjengjeld gir planløsningene ofte gode muligheter for modernisering.
Oppussing av 70- og 80-tallshus: Boliger fra denne perioden har ofte kjeller med dårlig fuktsikring, vegger med sponplater eller panel, eternittplater på fasaden og gamle tak. De har også mange lettvegger, noe som gjør det enklere å åpne opp mellom rom eller lage sosiale soner. For mange boligeiere utgjør 70-tallshus et ideelt utgangspunkt for totalrenovering fordi konstruksjonen som regel er god og takhøyden grei – men fukt, radon og dårlig isolasjon må håndteres.
Gamle hus stiller ofte helt andre krav enn nyere boliger når du skal pusse opp. I tillegg kan enkelte eiendommer være bevaringsverdige eller stå i områder der spesielle hensyn gjelder. For å unngå kostbare feil bør du sette deg godt inn i hvilke regler som gjelder før du starter.
Noen eldre boliger er registrert som verneverdige, bevaringsverdige eller ligger i hensynssoner definert i kommunens reguleringsplan. Dette kan bety at du ikke kan endre fasade, vinduer, takform eller materialer uten godkjenning. Før du gjør større inngrep, bør du sjekke kommunens reguleringskart, eller få en arkitekt til å vurdere eiendommen.
Oppussing av gamle hus kan være søknadspliktig dersom du:
Dette betyr at mange renoveringsprosjekter krever ansvarlig søker (ofte arkitekt) og fagfolk som er godkjent for ansvarsrett.
Som regel ser vi at det er arkitekter, totalenterpriser eller rådgivende ingeniør som står som ansvarlig søker.
For de fleste tiltak må du bruke fagfolk med godkjenning (ansvarsrett).
De sørger for:
Dette er “prosjektlederen” for søknadsprosessen.
Naboene får beskjed om prosjektet og kan komme med merknader innen 2 uker.
Disse merknadene må håndteres før søknaden sendes inn.
Kommunen får:
Behandlingstiden er normalt:
Kommunen kan be om mer dokumentasjon underveis.
Ved godkjenning får du rammetillatelse, igangsettingstillatelse eller endelig tillatelse, avhengig av tiltaket. Når igangsettingstillatelse er gitt, kan entreprenørene begynne.
Det er gratis og helt uforpliktende!
1. Dårlig planlegging og budsjett. Mange undervurderer kostnader og tid. Sett alltid av buffer.
2. Bygge uten søknad. Konsekvensen kan være pålegg om riving og store bøter.
3. Feil rekkefølge. Å legge nytt gulv før du har reparert grunnmuren kan føre til fuktproblemer.
4. Bruk av uautoriserte håndverkere. Ved feil eller skade kan forsikringsselskapet avslå dekning.
5. Ignorere energitiltak. Et gammelt hus uten etterisolering er dyrt i drift. Sjekk støtteordninger fra Enova.
Gamle hus har ofte vakre detaljer som takrosetter, listverk, tregulv og smijern. I stedet for å fjerne alt, kan du:
Oppussing handler like mye om å bevare som å bygge nytt – spesielt når du renoverer en klassisk bygård eller en verneverdig enebolig. Se også vår guide om renovering av hus og pusse opp bygård for flere tips.
Oppussing av et gammelt hus kan gi stor verdiøkning – men ikke alle prosjekter er lønnsomme. Hvor mye verdi du får igjen avhenger av både tilstanden på huset, beliggenhet, oppussingsstandard og hvilke tiltak du prioriterer først. Mange som kjøper gammelt hus gjør det nettopp fordi de ser potensialet, men nøkkelen ligger i riktig planlegging.
Du får mest igjen når boligen har:
Boliger i populære områder kan øke betydelig i verdi når grunnleggende mangler er utbedret – særlig bytte av rør, elektrisk anlegg, drenering, isolasjon og nytt tak.
I enkelte tilfeller kan det være mer økonomisk å rive og bygge nytt. Dette gjelder ofte når:
Et byggteknisk fagmiljø kan gi en god vurdering av hva som lønner seg på sikt.
Det er gratis og helt uforpliktende!
For store prosjekter lønner det seg ofte å refinansiere boliglånet. Bankene tilbyr gjerne oppussingslån med sikkerhet i huset. Dersom du ønsker å sammenligne lån fra inntil 20 banker, kan du trykke her! Vurder også støtteordninger fra Enova, Husbanken og kommunen, spesielt hvis du gjennomfører energitiltak som etterisolering, varmepumpe eller solceller.
Se også: Blikkenslager – priser, tjenester og tips
Se også: Bytte kledning – typer, priser og vedlikehold
Du kan rive, male og legge gulv, men elektrisk arbeid, rør, bærende konstruksjoner og membran krever fagfolk.
En full renovering ligger ofte på 1,2–2,3 millioner kroner. For en totalrehabilitering kan kostnaden nå 3,5 millioner eller mer.
Renovering av et 150 m² hus tar vanligvis 11–14 uke, men planlegging og søknader kommer i tillegg.
Ja, hvis du endrer bærende vegger, planløsning, fasade eller drenerer nær nabogrense er det søknadspliktig.
Velg aktører med våtromssertifikat, referanser og skriftlig kontrakt. Sammenlign minst tre tilbud og vurder en totalentreprenør om prosjektet er stort.
Det er gratis og helt uforpliktende!