Bygge hus med utleiedel kan være en stor investering. Få innsikt i hva menes med utleiedel, valg av hustype og hva koster det å bygge hus med utleiedel og unngå de vanligste feilene.
2025-10-06
Det å bygge et hus med utleiedel har blitt en populær måte å finansiere drømmeboligen på. Ved å integrere en utleiedel – enten som en hybel i kjelleren eller som en separat boenhet – kan du få ekstra leieinntekter og øke boligens verdi uten at du nødvendigvis må ofre komfort eller funksjon. Samtidig følger det med et omfattende regelverk, betydelige kostnader og en rekke praktiske vurderinger som må tas før spaden settes i jorda.
Denne guiden tar deg gjennom alt du trenger å vite, fra planlegging og regelverk til kostnader, tidsbruk og finansiering. Innholdet er basert på erfaringer fra dyktige fagfolk og oppdatert informasjon om markedet.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Når man snakker om hus med utleiedel er det to hovedvarianter: en hybel og en selvstendig boenhet. Forskjellen ligger i graden av selvstendighet og hvilke krav som stilles til planløsning og adkomst. En hybel er et rom eller en del av boligen som leies ut, men som vanligvis har direkte tilgang til resten av huset. Den kan dele inngang, postkasse og fellesareal med hovedboligen, men leietakeren må ha tilgang til rom for varig opphold, altså soverom, bad og kjøkken. En selvstendig boenhet regnes derimot som en egen leilighet. Den skal ha separat inngang, egne parkeringsplasser og oppfylle krav til universell utforming, takhøyde, brannskiller og lydisolasjon. Denne varianten krever som regel større investeringer, men kan også gi høyere leieinntekter og øke salgsverdien fordi enheten kan selges separat.
I Norge er det vanligst å bygge hus med en hybel i kjelleren. Det gir en fleksibel løsning: du kan leie ut når du trenger det, og beholde alle rommene selv senere. Å etablere en egen boenhet er mer krevende og stiller strenge krav til adkomst, parkering, brannsikring og planløsning, men kan til gjengjeld bli en god investering for deg som ønsker å bruke boligen som en delvis næringseiendom i fremtiden.
Å inkludere en utleiedel i huset ditt gir flere fordeler:
Selv om en utleiedel kan være svært lønnsomt, kan det være utfordringer man ikke har tenkt på:
Hvilken boligtype du velger har betydning både for byggetid og økonomi. Du kan velge mellom ferdighus, arkitekttegnet hus, ettplanshus eller byggesett/Elementhus. Ferdighusleverandører tilbyr ofte ferdig utviklede modeller med integrert hybel eller generasjonsbolig. Fordelen er kortere byggetid og lavere pris, mens ulempen er mindre valgfrihet i planløsningen. Et arkitekttegnet hus gir deg full frihet til å designe boligen etter tomt, omgivelser og dine personlige ønsker. Det gjør det mulig å utforme utleiedelen når du bygger enebolig med utleiedel slik at den enten er tett integrert eller ligger mer avskjermet fra hoveddelen. Til gjengjeld vil et skreddersydd hus kreve mer tid og du må beregne høyere prosjekteringskostnader.
Generasjonsbolig eller tomannsbolig er også aktuelle alternativer. En tomannsbolig med utleie består av to like store boenheter side om side eller over hverandre. Dette kan være en god løsning dersom du ønsker en separat enhet som kan selges eller leies ut til markedspris. Les mer om dette i vår guide om bygge tomannsbolig, hvor vi går i dybden på planlegging, kostnader og regler.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Nøkkelferdig hus med utleiedel pris avhenger av blant annet areal, standard, geografisk beliggenhet og graden av tilpasning. Erfaringsdata fra gjennomførte prosjekter viser at du bør beregne et sted mellom 30 000 og 48 000 kroner per kvadratmeter, med et snitt på rundt 36 000 kroner per kvadratmeter. Prisen er lavest for prosjekter med enkel standard og ukomplisert konstruksjon, mens spesialtilpassede løsninger med eksklusive materialer presser prisen opp. I tillegg kommer kostnader til arkitekt og prosjektering, typisk 100 000–200 000 kroner for et middels stort prosjekt.
Under følger et eksempel på kostnadsfordeling for en enebolig på omtrent 130 m² med utleiedel. Prisene er anslag som varierer med geografisk plassering og markedssituasjon, men de gir et inntrykk av hvilke poster som dominerer budsjettet:
Sum total blir i eksemplet omtrent 4 000 000 kroner. Ønsker du en større bolig eller en høyere standard, må du påregne ekstra kostnader. Samtidig er det ofte slik at kvadratmeterprisen går noe ned når du bygger større, fordi faste kostnader fordeles over flere kvadratmeter.
Flere faktorer påvirker pris bygge hus med utleiedel:
1. Antall rom og våtrom: Hver boenhet må ifølge forskriftene ha eget bad og kjøkken. Bad og kjøkken er blant de dyreste rommene i en bolig på grunn av tekniske installasjoner. Jo flere våtrom du bygger, jo høyere blir prisen. Eller hvis du for eksempel skal bygge tomannsbolig med utleiedel, eller for eksempel ferdighus med utleiedel og garasje.
2. Tekniske systemer: I en separat boenhet kan det være nødvendig å legge opp egne anlegg for vann, avløp og elektrisitet. Dette øker både materialkostnader og timepris.
3. Materialstandard: Overflatematerialer som gulv, fliser, vinduer og tak er tilgjengelig i vidt forskjellige prisklasser. Billige materialer kan virke fristende, men et moderat til høyt kvalitetsnivå gjør boligen mer attraktiv for leietakere og gir mulighet til å ta høyere husleie.
4. Spesialtilpassede løsninger: Arkitekttegnede detaljer, store vindusflater eller spesielle takformer øker prisene. Samtidig kan de bidra til et bedre sluttprodukt som øker verdien på sikt.
5. Standard på utleiedelen: Jo høyere standard, desto enklere er det å finne kvalitetsbevisste leietakere. Høy standard gir også mulighet til å justere leieprisen opp.
6. Markedsforhold: Lokal arbeidsmarked, tilgangen på håndverkere og råvarepriser varierer regionalt og over tid. Dersom etterspørselen er høy, kan prisen presses opp.
Selv om byggingen kan bli kostbar finnes det muligheter for å redusere utgiftene uten å gå på kompromiss med kvaliteten:
Å bygge et hus med utleiedel er et langvarig prosjekt. Tidslinjen varierer med boligtype, størrelse, kompleksitet og søknadsprosess, men det er sjelden du kommer under ni måneder fra første spadetak til innflytting. De fleste prosjekter tar rundt 12 måneder. I tillegg kommer planlegging, prosjektering og søknad, som ofte tar 4–6 måneder. En anbudsprosess med entreprenører tar vanligvis 2–3 måneder. Videre kan du forvente omtrent 1–2 måneder til grave‑ og betongarbeider, 2–6 måneder til råbygg og minst 3 måneder til innvendig arbeid.
Det er gratis og helt uforpliktende!
1. Finn tomt og avklar regulering: Start med å finne en egnet tomt og undersøk reguleringsbestemmelser. Ta gjerne en titt i våre guider om drenering og isolering av grunnmur og bygge-hus-priser for å få oversikt over grunnarbeid og kostnadsnivå.
2. Kontakt arkitekt: Selv om du velger ferdighus, kan en arkitekt hjelpe deg med å tilpasse boligen til tomten og sørge for at utleiedelen følger regelverket. Arkitekten kan også fungere som ansvarlig søker i byggesøknaden.
3. Prosjektering og byggesøknad: Utarbeid detaljerte tegninger og søk kommunen om rammetillatelse. Du må alltid søke når du bygger en ny bolig – privatpersoner kan ikke sende en slik søknad selv. Involver arkitekt eller totalentreprenør i denne prosessen..
4. Anbudsprosess: Etter at kommunen har godkjent prosjektet, er det tid for å hente inn tilbud. Følg vår guide om tilbygg – priser, regler og tips for å forstå hva et tydelig anbudsgrunnlag bør inneholde. Sett opp et skjema der du enkelt kan sammenligne prisposter.
5. Kontrakt og plan: Når du har valgt entreprenør, må du inngå en skriftlig kontrakt. Lag et tidsskjema med milepæler og avklar hvem som tar ansvar for koordinering. Kommuniser jevnlig med entreprenøren og avtal når egeninnsats skal utføres for å unngå misforståelser.
6. Bygging: Når kontrakten er på plass, følger selve byggingen: grave‑ og grunnarbeider, grunnmur, råbygg, innvendig arbeid, installasjon av tekniske anlegg, overflatearbeid og ferdigstillelse. God ventilasjon og isolasjon er viktig, spesielt om du bygger ut kjelleren. Se vår guide om bygging av kjellerutleie for råd om fuktsperrer og isolasjon.
7. Ferdigdokumentasjon og sluttbefaring: Når arbeidet er ferdig, skal entreprenøren levere ferdigdokumentasjon og samsvarserklæring for elektriske arbeider. Gjennomfør sluttbefaring med entreprenøren sammen med en takstmann eller annen uavhengig fagperson for å sikre at alt er utført korrekt.
Oppføring av ny bolig er alltid søknadspliktig. Du må ha en ansvarlig søker, ofte en arkitekt eller byggmester, som sender søknaden til kommunen. Reglene for utleiedel varierer litt etter om du lager en hybel eller en selvstendig boenhet:
I begge tilfeller gjelder Plan- og bygningsloven og Byggteknisk forskrift (TEK17). Du må ta hensyn til byggegrenser, avstand til nabo, parkeringskrav og estetiske forhold i reguleringsplanen. Dersom du planlegger utleie som del av et større prosjekt, slik som tilbygg eller påbygg, se også vår guide om pusse opp hus for hvordan du navigerer regelverk og søknadsprosesser.
Når du bygger bolig med egen utleiedel – enten det er en integrert hybel, kjellerleilighet, sokkelleilighet eller separat boenhet – er søknadsprosessen mer omfattende enn ved vanlig bolig. Det handler ikke bare om å få godkjent huset som helhet, men også å sikre at utleiedelen oppfyller alle krav til brann, lyd, rømningsveier, tilgjengelighet, vann og avløp samt bruksendring dersom det gjøres i eksisterende bygg. Her er prosessen steg for steg.
En bolig med utleiedel er alltid søknadspliktig, fordi det innebærer:
Selv om en enklere hybel uten egen inngang og kjøkken noen ganger kan regnes som del av hovedboligen, anbefales det å søke formell godkjenning for å oppnå full verdiøkning og trygghet ved salg.
Før du kontakter fagpersoner, må du undersøke hva som faktisk er lov på tomten din. Reguleringsplanen avgjør om:
Dersom reguleringsplanen ikke åpner for separat boenhet, kan en dispensasjonssøknad gjøres, men det kan gi høyere risiko for avslag eller forsinkelser.
Å bygge utleiedel krever profesjonelle aktører, særlig fordi boenheten skal oppfylle strengere tekniske krav enn vanlig oppholdsrom. Du skal ha en ansvarlig søker som håndterer all dialog med kommunen og kvalitetssikrer at dokumentasjonen er komplett.
Ansvarlig søker er som regel:
Når det gjelder prosjekter som skal generere leieinntekter og påvirke boligverdi, kan det være lønnsomt å bruke en aktør med erfaring fra boliger med sekundære enheter.
For å kunne søke må du bestille komplette tegninger og dokumenter. Disse må vise at utleiedelen er planlagt slik at den kan brukes trygt og lovlig som bolig.
Typisk dokumentasjon består av:
Dersom utleiedelen ligger under bakkenivå, må løsninger for drenering, radon, lysinnslipp og rømningsvei beskrives detaljert.
Når søknaden er klar, skal naboene varsles skriftlig før innsending. Det gjelder uansett om du bygger nytt hus på egen tomt eller gjør en endring i eksisterende bolig. Naboer har innsigelsesrett, men ikke vetorett. Merknader besvares i kommentarskjema og følger søknaden.
Det er ofte positivt for prosessen å informere naboer muntlig også – særlig når det gjelder utleie, fordi noen kan være bekymret for parkering, innsyn eller støy.
Etter nabovarsling sendes søknaden digitalt gjennom ansvarlig søker. Saksbehandlingstiden varierer avhengig av kompleksitet og eventuelle dispensasjoner.
Typiske tidsrammer:
Det er vanlig at kommunen ber om presiseringer, spesielt når det gjelder:
Du kan ikke starte byggearbeid før det foreligger igangsettingstillatelse, selv om du har rammetillatelse. Dette betyr at kommunen godkjenner ansvarsfordelingen og at risikoforhold er dokumentert.
Det må også beskrives hvem som har ansvar for:
All utførelse skal dokumenteres underveis.
Dette må dokumenteres spesielt grundig når det bygges utleiedel:
Den største feilen mange gjør, er å droppe dokumentasjon fordi "det blir riktig likevel". Dette kan skape problemer ved:
Mot slutten gjennomføres sluttkontroll og innsamling av samsvarserklæringer. Kommunen kan gi midlertidig brukstillatelse dersom mindre forhold står igjen, men full ferdigattest skal være målet.
Vil du ha hjelp med byggesøknad? Da kan du trykke her.
En enebolig med hybel skal være attraktiv for leietakere samtidig som den er praktisk for deg som eier. Her er noen tips:
Å bygge hus med utleiedel krever kapital, men utleien kan bidra til at prosjektet totalt sett blir rimeligere. Bankene legger ofte vekt på dokumenterte leieinntekter når de vurderer lånesøknaden. Hvis du kan vise til realistiske leieinntekter og skattefrihet, kan dette gi deg bedre vilkår. Husk at leieinntekter er skattefrie så lenge du leier ut mindre enn 50 % av boligens areal, og du bor i den andre delen. Tar du mer enn dette i bruk, må du føre leieinntektene på selvangivelsen.
I tillegg til byggekostnadene må du beregne kostnader til finansiering (renter og gebyrer), tinglysning, byggesaksgebyr, tilknytningsavgifter for vann og avløp og eventuelle dispensasjoner. Et godt budsjett bør inkludere en uforutsett post på 10–15 % for uforutsette kostnader. Har du en eksisterende bolig som skal renoveres med sikte på å integrere utleiedel, kan du lese våre råd om pussing opp hus og drenering av gammel grunnmur for å sikre at huset er tørt og i god stand før du bygger videre.
Vil du sammenligne lån fra 20 banker? Få tilbud her!
Å bygge en utleiedel kan være svært lønnsomt når man tar hensyn til både leieinntekter og skatteregler. Lønnsomheten kommer av at leieinntektene bidrar til å betale ned boliglånet og øker den disponible inntekten din. Samtidig vil boligen øke i verdi fordi den gir et inntektsgrunnlag som ikke finnes i en tradisjonell enebolig. Har du en selvstendig boenhet kan du i mange tilfeller selge denne separat på et senere tidspunkt og dermed frigi kapital uten å måtte flytte.
Når det gjelder skatt, er hovedregelen i Norge at leieinntekter fra egen bolig er skattefrie så lenge du selv bruker minst halvparten av boligen. Dette innebærer at du ikke skatter av leieinntekten fra hybelen i kjelleren eller utleiedelen hvis du bor i resten av huset. Dersom utleieenheten utgjør mer enn 50 % av boligens areal eller markedsverdi, må inntektene føres på selvangivelsen som kapitalinntekt, og du kan da trekke fra kostnader knyttet til utleie som kommunale avgifter, vedlikehold, forsikring og andel av renter på boliglånet.
En annen fordel er at gevinsten ved salg av boligen med utleiedel er skattefri dersom du har bodd i den sammenhengende i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. Dette gjelder også selv om du har leid ut deler av boligen, så lenge du selv har brukt mer enn halvparten. Hvis du selger en bolig hvor utleiedelen utgjør mer enn 50 % av verdien, må du betale skatt på gevinsten for den delen av boligen du ikke har brukt selv. Det kan derfor lønne seg å planlegge slik at utleiedelen er mindre enn halvparten av totalverdien.
For de som bygger en separat boenhet og leier ut mer enn halvparten av boligen, er skattesystemet fortsatt gunstig fordi du kan trekke fra alle relevante kostnader som vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, strøm til fellesarealer og andel av renteutgifter. Du betaler skatt kun av nettobeløpet. Den samlede beskatningen vil derfor ofte være lavere enn mange frykter, samtidig som boligen gir forutsigbare inntekter. Husk at skatteregler kan endres over tid, så det er lurt å rådføre seg med en regnskapsfører eller skatteetaten før du setter i gang.
Til slutt bør du alltid gjøre en lønnsomhetsanalyse i forkant. Se på potensielle leieinntekter i området, sammenlign med ekstra kapitalkostnader og vurder hvordan utleie påvirker familiens livssituasjon. Inntektene gjør at mange oppnår langt lavere bokostnader enn de ville gjort i en tilsvarende bolig uten utleiedel.
For å sikre kvalitet og unngå overraskelser er det avgjørende å samarbeide med erfarne fagfolk. Underveis i prosjektet trenger du blant annet arkitekt, totalentreprenør, rørlegger, elektriker og tømrer. Velg fagfolk med gode referanser og riktig godkjenning. Hos
Vi anbefaler å skrive en tydelig kontrakt som regulerer fremdrift, pris, materialvalg og ansvar for avvik. Avklar også ansvarsforhold hvis du som byggherre ønsker å bidra med egeninnsats. Ved å hente inn minst tre tilbud og sammenligne dem systematisk, sikrer du konkurranse i markedet.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Når du planlegger utleiedelen, tenk fremover. Hva gjør du om leietaker flytter og du ønsker å bruke arealet selv? Med en fleksibel planløsning kan du enkelt integrere rommet i hoveddelen. Du kan også senere bygge på huset hvis du trenger mer plass; se vår guide om bygge på huset for å forstå kostnader og regler ved tilbygg. Noen velger å bygge en mindre garasje med leilighet som utleiedel – dette er en annen populær løsning som vi forklarer i bygge garasje med leilighet.
Se også: Sanering – asbestfjerning, priser og regler
Se også: Bygge ark på gammelt hus – bygge ark på gammelt hus, kvist på hus og tips
Prisen varierer avhengig av størrelse, standard og geografisk beliggenhet, men ligger vanligvis mellom 30 000 og 48 000 kr per m², med et gjennomsnitt på cirka 36 000 kr per m². Husk å legge til kostnader til arkitekt, prosjektering og uforutsette utgifter.
Ja, så lenge du leier ut mindre enn halvparten av boligens areal og selv bor i resten, er leieinntektene skattefrie. Leier du ut mer enn 50 %, må du skatte av utleieinntekten.
En hybel er et rom eller en del av boligen som kan leies ut og har intern adkomst til hovedboligen. En separat boenhet er en egen leilighet med egen inngang, parkering, kjøkken, bad og egne tekniske systemer. En separat enhet krever strengere godkjenning og gir høyere leiepotensial, men koster også mer å bygge.
Ja. Oppføring av ny bolig er alltid søknadspliktig, og du må ha en ansvarlig søker. Dersom du bygger en utleiedel i en eksisterende bolig, må du søke om bruksendring hvis rommene ikke allerede er godkjent til varig opphold.
Selve byggingen tar vanligvis 9–12 måneder, men dette avhenger av prosjektets størrelse og kompleksitet. Planlegging, søknadsprosess og anbudsinnhenting kan legge til ytterligere 6–9 måneder.
Det er gratis og helt uforpliktende!