Prisguide - Regler, kostnader og tips
2025-11-29
Å søke om byggesøknad er et nødvendig steg før du kan bygge ut huset, oppføre en garasje eller sette opp et tilbygg. Kommunen skal sikre at tiltaket oppfyller plan- og bygningsloven, byggetekniske forskrifter og reguleringsplaner før de gir tillatelse. Byggesøknad pris reflekterer kommunens arbeidskostnader og varierer etter type tiltak, størrelse og kompleksitet.
Det er gratis og helt uforpliktende!
For private boligprosjekter ligger saksbehandlingsgebyrene vanligvis mellom 7 000 og 30 000 kr, men større prosjekter kan koste opp mot 50 000 kr eller mer. I tillegg kommer utgifter til fagfolk som arkitekt og ansvarlig søker, samt gebyrer for dispensasjoner. Denne prisguiden forklarer hva som påvirker kostnaden og hvordan du kan navigere prosessen uten å bli overrasket av skjulte utgifter.
Trenger du byggetillatelse? Få tilbud her.
Kommunen tar betalt for å behandle byggesøknaden. Prisen avhenger av tiltakets størrelse målt i bruksareal (BRA), kompleksitet og om du trenger dispensasjon fra reguleringsplan eller tekniske krav. I Oslo kommunes gebyrforskrift er saksbehandlingsgebyret for oppføring av en bolig eller fritidsbolig med BRA inntil 50 m² 29 020 kr, mens for 50–150 m² er gebyret 36 270 kr. For tilbygg til bolig opp til 50 m² er gebyret 15 630 kr, og for garasje eller uthus under 50 m² er gebyret 7 800 kr. Disse satsene illustrerer nivået i en stor kommune; mindre kommuner kan ha lavere satser, mens kompliserte prosjekter eller dispensasjoner øker beløpet betydelig.
Prisnivåene kan deles i tre kategorier:
Det er viktig å merke seg at gebyrer fastsettes etter selvkostprinsippet. Plan- og bygningsloven § 33‑1 sier at kommunen kun skal ta betalt for kostnadene de faktisk har ved saksbehandlingen. Likevel varierer satsene mye mellom kommunene. Undersøk alltid gebyrregulativet i din kommune før du setter opp budsjett.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Størrelsen på bygget påvirker gebyret. Kommunene deler bygg inn i arealklasser, og satsene øker trinnvis med større BRA. Nybygg eller store tilbygg har høyere gebyr enn mindre tiltak som garasje eller anneks. Enkelte tiltak som rivning, fasadeendringer eller bruksendringer har egne satser. Små tiltak som å sette opp et lekerom under 15 m² eller en carport kan i mange tilfeller unntas søknad og gebyr dersom de oppfyller kravene i byggteknisk forskrift.
Søknader som avviker fra reguleringsplan, byggegrenser eller avstandskrav utløser dispensasjonsgebyr. Det samme gjelder søknad om fravik fra tekniske krav i TEK17. Dispensasjonshonorar kan være like høyt som grunngebyret. Hvis du søker om flere tiltak i samme sak, får du som regel rabatt på 50 % fra andre tiltak i noen kommuner. Kompleksitet øker også risikoen for at kommunen må bruke mer tid på saksbehandlingen, og du betaler timesats for ekstra arbeid.
Trenger du byggesøknad? Få pristilbud her.
Selv om gebyret går til kommunen, vil du ofte trenge hjelp fra fagfolk. En arkitekt eller byggingeniør kan utarbeide tegninger, situasjonsplan, energiberegninger og prosjekteringsgrunnlag. Du trenger også en ansvarlig søker som sørger for at søknaden oppfyller kravene. Timesatser for arkitekter og rådgivere varierer, men ligger ofte mellom 800 og 1 300 kr. Arbeidstilsynet viser at minstelønnen for fagarbeidere i byggebransjen er 264,32 kr per time, men arkitekter og ingeniører tar høyere honorarer. Kostnaden til prosjektering kan derfor bli like høy som selve søknadsgebyret. Du må også betale for kartgrunnlag, nabolister og gebyr til tinglysing av nye matrikkelbrev. For komplekse prosjekter kan en totalentreprenør koordinere alle faggrupper og gjøre prosessen mer effektiv.
Gebyrer bestemmes av den enkelte kommune og varierer kraftig. Store bykommuner har ofte høyere satser enn små kommuner. Det kan også tilkomme tilknytningsavgift for vann og avløp når bygningsarealet øker. Hvis du sender inn ufullstendig søknad, tar kommunen betalt for medgått tid til ekstra kontroller. Dersom du setter i gang tiltaket før tillatelsen er gitt, påløper et tilleggsgebyr på 50 % av samlet gebyr. Kommunen kan gi rabatt for miljøvennlige tiltak, som integrerte solceller eller etterisolering, og reduksjon for kulturhistoriske bygg.
Trenger du byggesøknad? Få pristilbud her.
Plan- og bygningsloven, TEK17 og kommunale planer setter rammene for hva som kan bygges. Direktoratet for byggkvalitet forvalter regelverket og tilbyr veiledere om søknadsplikt. Enkelte mindre tiltak kan være unntatt søknad, men det krever at byggeprosjektet holder seg innenfor høyde, avstands- og arealbegrensninger. Hvis du må sende inn full søknad, kreves tegninger, situasjonskart, nabovarsel og ansvarsretter. Manglende dokumentasjon kan føre til avslag eller gebyr for trukket eller avbrutt sak. Husk at kommunen har en lovpålagt frist på 12 uker til å behandle komplette byggesøknader.
Trenger du byggesøknad? Få pristilbud her.
Ved enkelte typer tiltak kan du få økonomisk støtte. Hvis du skal installere energitiltak som varmepumpe eller etterisolering samtidig med ombyggingen, kan du søke Enova om tilskudd. For å finne de mest lønnsomme energitiltakene kan det lønne seg å kontakte en energirådgiver som vurderer boligens potensial for energibesparelse. Personer med funksjonsnedsettelse som må tilpasse boligen kan søke om tilskudd til ombygging fra Navnav.no. Husbanken gir lån og tilskudd til tilpasning av bolig for spesielle grupper. Disse ordningene gjelder ikke byggesøknaden i seg selv, men kan redusere totalbudsjettet for prosjektet.
Mange blir overrasket over hvor mye dokumentasjon som kreves i en byggesøknad. Ufullstendige søknader fører til ekstraarbeid og gebyr etter timesats. Andre vanlige feil er å tro at tiltaket er unntatt søknad selv om det overskrider areal- eller høydebegrensningene, eller å starte arbeidet før tillatelsen er gitt – dette kan utløse et tilleggsgebyr på 50 %. Ikke glem at du kan trenge dispensasjon fra planbestemmelser eller vei- og avstandskrav; slike dispensasjoner har sine egne gebyrer. Det er også lett å undervurdere kostnaden til profesjonelle tjenester. Å velge en uerfaren ansvarlig søker kan føre til flere runder med kommunen og økte timekostnader.
Det er gratis og helt uforpliktende!
I starten bør du kartlegge hva du vil bygge og sjekke reguleringsplan og nabovarslingsregler i kommunen. Søk informasjon på kommunens nettsider og hos Direktoratet for byggkvalitet for å finne ut om prosjektet ditt krever byggesøknad eller er unntatt. Deretter kontakter du en arkitekt eller ansvarlig søker som kan utarbeide tegninger, situasjonskart og søknad. Nabovarsel må sendes ut minst to uker før du sender inn søknaden, og eventuelle merknader fra naboer må håndteres.
Når søknaden er komplett med alle ansvarsretter, tegninger og beregninger, sendes den til kommunen. Kommunen har normalt 12 uker til å behandle søknaden. I denne perioden kan det være behov for dialog, tillegg av dokumentasjon eller en forhåndskonferanse hvis tiltaket er komplekst. Etter at kommunen har gitt rammetillatelse, må du sende inn igangsettingstillatelse og senere søke ferdigattest når bygget er ferdig. Husk at gebyrer kan påløpe i hver fase. Når tillatelsen er gitt, kan du starte byggingen. Følg byggereglene og TEK17 for å unngå feil som kan medføre tilsynsgebyr eller ekstra kostnader.
For en enebolig med bruksareal mellom 50 og 150 m² ligger saksbehandlingsgebyret ofte mellom 15 000 og 35 000 kr, avhengig av kommunen. I tillegg kommer honorar til arkitekt, ansvarlig søker, kartgrunnlag og eventuelle dispensasjoner.
Kommunen skal behandle en komplett byggesøknad innen 12 uker. Dersom søknaden er mangelfull, avbrytes fristen til dokumentasjonen er komplett. Kompleksitet, ferieperioder og nabomerknader kan forlenge behandlingstiden.
Garasje, uthus eller carport kan ofte oppføres uten søknad dersom bygget er under 50 m², ikke overskrider høydekrav og oppfyller avstandskrav til nabogrense. Hvis tiltaket er større, eller du bygger nær vei eller nabo, må du søke. Gebyret for en garasje på under 50 m² var rundt 7 800 kr i Oslo.
Hvis byggingen starter før kommunen har gitt tillatelse, kan kommunen ilegge et tilleggsgebyr på 50 % av samlet gebyr. I tillegg risikerer du å få pålegg om stans og i verste fall rivning hvis søknaden avslås.
Du kan sende inn søknad selv på enkle tiltak som ikke krever ansvarlige foretak, for eksempel små tilbygg og garasjer under 50 m². Men dersom tiltaket er søknadspliktig med krav om ansvarlig søker og prosjekterende, må du engasjere fagfolk. En erfaren ansvarlig søker sørger for at dokumentasjonen er korrekt, noe som sparer tid og reduserer risikoen for avslag.