Lokalguide - Tips, priser og regler
2025-10-06
Å selge bolig i Bergen er noe helt annet enn å selge bolig mange andre steder i landet. Her møter du bratte tomter, gamle trehus, tettbygde bygårder, mye nedbør og varierende standard, ofte innenfor samme gate. Samtidig er det et svært aktivt marked: oppdaterte prisstatistikker viser at kvadratmeterprisen for brukte boliger i Bergen ligger godt over landsgjennomsnittet, med rundt 60 000 kroner per kvadratmeter og kort salgstid, ofte under tre uker for attraktive objekter.
I et slikt marked kan riktig valg av eiendomsmegler utgjøre forskjellen mellom et helt greit salg og en budrunde som virkelig trekker opp prisen. Denne guiden tar deg gjennom hvordan markedet i Bergen fungerer nå, hva en eiendomsmegler faktisk gjør for deg, hva det koster, hvilke lokale forhold du må kjenne til, og hvordan du kan forberede boligen og prosessen for å få mest mulig igjen for salget.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Bergen er egentlig mange ulike boligmarkeder samlet i én by. I Bergenhus, sentrum og Sandviken finner du eldre bygårder, små leiligheter og større familieleiligheter, ofte med sjarmerende, men krevende standard. I Fana og Ytrebygda er det en helt annen miks av eneboliger og rekkehus, med hage, solforhold og parkering som viktige drivere for pris. Åsane og Arna har sine egne dynamikker, med mer areal for pengene, men større betydning av reisevei og kollektivtilbud. I Laksevåg og Fyllingsdalen varierer standard og beliggenhet betydelig fra område til område.
Rundt byen er det også sterke markeder i Askøy, Sotra og Øygarden, Os og Alver. For mange kjøpere er det uproblematisk å pendle inn til byen, men de er ofte mer prisbevisste og samarbeider tett med banken sin. Alt dette gjør at en megler som kan Bergen ned på gatenivå, ikke bare på bydelsnivå, blir svært verdifull. De kjenner hvilke gater i Sandviken som oppleves bratt og lite tilgjengelige, hvor støyen fra hovedveier er et problem, hvordan solforholdene er langs Byfjorden, og hvilke områder i Fana og Åsane som særlig tiltrekker seg barnefamilier.
For mange er eiendomsmegler noe man først forholder seg til når beslutningen om å selge allerede er tatt. Men megleren er egentlig en kombinasjon av rådgiver, prosjektleder, selger og buffer mellom deg og markedet. De ulike meglertjenestene henger tett sammen, og kvaliteten på hvert ledd avgjør hvor godt sluttresultatet blir.
Første steg er befaring hjemme hos deg. Megleren vurderer:
standard og teknisk tilstand
planløsning og utnyttelse av areal
beliggenhet, utsikt, solforhold og støy
potensial for enkle grep som kan øke salgsprisen
I denne fasen bør du få en grundig verdivurdering av bolig, ikke bare et tall på SMS. En seriøs vurdering tar hensyn til nylige salg i nabolaget, boligtype, standard og dokumentasjon.
I Bergen kan været og boligens tekniske tilstand spille ekstra mye inn. Megler vil ofte anbefale:
maling og enkle overflategrep
justering av planløsning, for eksempel fjerne en lettvegg eller åpne opp rom
oppgradering av bad eller kjøkken der dette er moden for utskifting
utbedring av synlig fukt, råte eller dreneringsproblemer
Planlegger du større grep, kan det være smart å se på mer omfattende oppussing av hus før salg for å treffe riktig målgruppe. Dersom det er tegn til fukt i kjeller eller problemer rundt grunnmur, kan det også være relevant å lese om drenering rundt hus for å vurdere om tiltak bør tas før visning.
Skal du selge bolig i Bergen og vil ha hjelp til å komme i gang med prosessen? Få tilbud fra seriøse aktører her.
Megler bestiller og samler blant annet:
grunnbok, reguleringsplaner og kommunale opplysninger
energiattest
tilstandsrapport eller boligsalgsrapport, ofte via en uavhengig takstmann
byggetegninger, ferdigattest, brukstillatelser og eventuelle dispensasjoner
For enkelte selgere kan det være nyttig å sette seg inn i byggetillatelse og regler, særlig hvis boligen har tilbygg, påbygg eller endringer som kan ha vært søknadspliktige.
Når alt det formelle er på plass, setter megler i gang med presentasjonen. Bilder tas på en dag med best mulig lys og vær, så godt det lar seg gjøre i Bergen, gjerne med både dag og kveld, og noen ganger dronebilder for å vise utsikt og beliggenhet mot fjell og fjord. Salgsoppgaven utformes slik at både de praktiske forholdene og de emosjonelle kvalitetene ved boligen kommer frem. Deretter legges boligen ut på de mest brukte annonsekanalene og deles i meglers egne nettverk.
Visningene og budrunden er den mest synlige delen av jobben. En dyktig megler i Bergen vet at tempoet ofte er høyt, og at interessenter forventer raske svar på spørsmål om fukt, drenering, offentlig transport, barnehager, skolekretser og eiendomsskatt. Budrunden styres slik at alle får mulighet til å delta, samtidig som megleren ivaretar både deg som selger og seriøse kjøpere. Avslutningsvis håndterer megler kontraktsmøtet, oppgjøret og tinglysing, slik at du får en ryddig avslutning på salget.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Prisnivået for meglertjenester i Bergen ligger typisk slik:
Provisjon: 1–4 prosent av salgssummen, men ofte rundt 1,5–2,5 prosent for vanlige boliger.
Minimumsprovisjon: ofte 40 000–60 000 kroner.
Tilretteleggingsgebyr: typisk 12 000–18 000 kroner.
Markedsføring og foto: vanligvis 15 000–30 000 kroner totalt, avhengig av pakke og om du velger ekstra foto, drone og lignende.
Totalt ender de fleste boligsalg i Bergen et sted mellom 80 000 og 150 000 kroner i meglerkostnader, avhengig av boligverdi og hvor omfattende markedsføring du velger. Hvis du vil sammenligne med en mer detaljert prisoversikt, kan du også se Oppussingsguidens artikkel om eiendomsmegler pris.
NB: Dette er typiske, avrundede eksempler basert på gjeldende prisnivå i Bergen i 2025. Konkrete tilbud vil variere fra megler til megler.
2-roms leilighet på Danmarksplass, 3,5 mill.
Provisjon 2,3 prosent: ca. 80 500 kroner
Tilrettelegging: ca. 15 000 kroner
Markedsføring og foto: ca. 20 000 kroner
Total meglerkostnad: rundt 115 000 kroner
Familieleilighet i Fyllingsdalen, 4,0 mill.
Provisjon 2,2 prosent: ca. 88 000 kroner
Tilrettelegging: ca. 15 000 kroner
Markedsføring: ca. 20 000 kroner
Sum: omtrent 123 000 kroner
Rekkehus i Åsane, 5,0 mill.
Provisjon 2,0 prosent: ca. 100 000 kroner
Tilrettelegging: ca. 15 000 kroner
Markedsføring: ca. 25 000 kroner
Sum: om lag 140 000 kroner
Enebolig i Fana, 7,0 mill.
Provisjon 1,8 prosent: ca. 126 000 kroner
Tilrettelegging: ca. 18 000 kroner
Markedsføring: ca. 25 000 kroner
Sum: rundt 169 000 kroner
Noen meglere i Bergen tilbyr også fastpris-pakker, for eksempel rundt 45 000 kroner, hvor det meste er inkludert. Samtidig er markedsføringspakke og tjenester ofte mer standardisert.
Eiendomsskatt er et tema mange kjøpere og selgere er opptatt av. Bergen har i flere år hatt eiendomsskatt på bolig, og for 2025 ligger skattesatsen på 2,6 promille for boliger og fritidsboliger, med bunnfradrag per boenhet. Eiendomsskattegrunnlaget beregnes normalt ut fra en justert boligverdi, ofte 70 prosent av takstgrunnlaget.
I salgsprosessen vil eiendomsskatt og kommunale avgifter alltid bli synliggjort i salgsoppgaven. For mange kjøpere er dette en viktig faktor i vurderingen av totaløkonomien. En eiendomsmegler med kontroll på lokale satser og typiske nivåer kan svare tydelig på spørsmål om hvor mye de faktiske årlige kostnadene blir.
Et annet typisk bergensfenomen er kombinasjonen av mye nedbør og tidvis krevende grunnforhold. Kjellere, lave krypkjellere og eldre grunnmurer er alltid i søkelyset. Tilstandsrapporten vil ofte gå nøye gjennom drenering, fuktmålinger og eventuelle avvik. I enkelte boliger vil også tak, tekking og beslag være spesielt viktige tema. Har du vurdert å gjøre større utbedringer eller renovering før salg, kan det være aktuelt å se nærmere på priser, kostnader og regler for å planlegge riktig nivå.
Det er gratis og helt uforpliktende!
I et marked med høye kvadratmeterpriser kan riktige oppussingstiltak gi mye igjen, men det er ikke gitt at det alltid er lønnsomt å gjøre store prosjekter like før salg. I Bergen ser man ofte at enkle grep, som maling, bedre belysning, styling og små reparasjoner, gir svært god effekt, særlig i leiligheter i sentrum, på Møhlenpris, i Sandviken og på Danmarksplass. Her er målgruppen ofte førstegangskjøpere og unge par som vil inn på markedet uten å måtte pusse opp alt fra bunnen av.
For eldre eneboliger og rekkehus i Fana, Ytrebygda, Åsane og Laksevåg kan det i noen tilfeller være fornuftig å gjøre mer. Det kan være alt fra lettere oppgraderinger til mer omfattende oppussing av hus der man går grundigere til verks. Samtidig er det viktig å huske at større prosjekter krever tid, planlegging og ofte koordinering med fagfolk.
Leiligheter er en egen kategori. Mange kjøpere ønsker seg moderne planløsning, åpne kjøkkenløsninger og lyse materialer. Har du en eldre eller sliten leilighet i byen, kan det lønne seg å pusse opp leilighet før salg, spesielt hvis bad eller kjøkken er svært utdatert. Kostnadsnivået for totalrenovering av leilighet vil variere, men for en normal leilighet i Bergen er det ikke uvanlig at man ender på flere hundre tusen kroner for en gjennomført oppgradering.
Badet er ofte det rommet som får mest oppmerksomhet fra kjøpere. Et slitt bad trekker ned helhetsinntrykket, og mange frykter skjulte feil. Å pusse opp bad kan være en større investering, men gir til gjengjeld trygghet og dokumentasjon som ofte gir utslag i budrunden. Dersom du vurderer full rehab, kan det også være nyttig å lese prisguiden om hvor mye koster nytt bad eller hva koster renovering av bad for å se intervaller før du bestemmer deg.
Som selger er nøkkelen å se på summen av tiltak og sannsynlig prisøkning. Det er her dialogen mellom deg og megler blir viktig: sammen vurderer dere hva markedet forventer i ditt område og i din prisklasse.
Skal du selge bolig i Bergen og vil vite hva som faktisk lønner seg å gjøre før visning? Få hjelp her.
Pris er viktig, men det er sjelden lurt å velge megler kun basert på lavest provisjon. Se heller etter en kombinasjon av pris, kvalitet og lokalkunnskap.
Spør konkret:
Hvor mange lignende boliger har du solgt i Fana, Åsane, Fyllingsdalen og lignende det siste året?
Hva ble prisantydning versus solgt pris?
Hvor lang tid tok salget?
Det er stor forskjell på å selge en ny leilighet på Damsgård og en eldre enebolig i Arna.
Når du sammenligner tilbud, be alltid om:
provisjonssats og minimumsprovisjon
tilretteleggingsgebyr
markedsføringspakke, hva er faktisk inkludert
estimat på totalt meglerhonorar i kroner
Be gjerne om at megler gir deg to scenarier: pessimistisk og optimistisk salgspris, med beregnet kostnad i begge tilfeller.
En god megler bør kunne forklare tydelig:
hvorfor de foreslår en gitt prisantydning
hvordan de vil legge opp markedsføringen, kanaler, målgruppe og profil på annonsen
hvordan de håndterer budrunder i et hett marked som Bergen
hvilke meglertjenester du faktisk får for pengene
Hvis du vurderer oppgradering før salg, er det en fordel om megler har et bevisst forhold til håndverkere og entreprenører. Skal du gjøre større grep, kan du kombinere rådgivning fra megler med planlegging av oppussing av hus eller andre prosjekter. Dersom boligen har fuktutfordringer eller tegn til svak drenering, kan det også være relevant å se på drenering rundt hus eller drenering og isolering av grunnmur før visning, slik at du kan vurdere tiltak og dokumentasjon.
Det er gratis og helt uforpliktende!
For et vanlig boligsalg i Bergen vil de fleste oppleve at total meglerkostnad lander et sted mellom 80 000 og 150 000 kroner, avhengig av salgssum, provisjonssats, tilretteleggingsgebyr og markedsføring. Provisjonen ligger ofte mellom 1,5 og 3 prosent, med minimumsprovisjon på typisk 40 000 til 60 000 kroner.
Det kommer an på boligen. Enkle grep som maling, styling og små reparasjoner er nesten alltid fornuftig. Større prosjekter, som full oppussing av bad eller omfattende renovering, bør vurderes nøye opp mot målgruppe, område og prisnivå. Her lønner det seg å diskutere med megler, og gjerne se på rammer og kostnadsnivå slik de beskrives i guider om oppussing av hus og prisartikler som hva koster pusse opp.
Nei, det er fullt lovlig å selge bolig selv. Men du har da fortsatt det hele og fulle ansvaret for prissetting, markedsføring, budrunde, kontrakt, oppgjør og korrekte opplysninger. I et komplisert og aktivt marked som Bergen velger de fleste å bruke megler nettopp fordi kostnaden ved feil kan bli større enn meglerhonoraret.
Eiendomsskatten beregnes ut fra en fastsatt boligverdi, bunnfradrag og en promillesats vedtatt av kommunen. For 2025 er satsen for boliger 2,6 promille, kombinert med bunnfradrag, og skatten fordeles normalt over flere terminer gjennom året. Megler vil ha oversikt over den konkrete eiendomsskatten for boligen din og ta dette inn i salgsoppgaven.
Tid fra annonsering til solgt vil variere, men i et velfungerende marked med riktig priset og godt presentert bolig er det ikke uvanlig at boliger i Bergen selges i løpet av 2 til 3 uker. Hele prosessen, inkludert forberedelser og overtakelse, vil ofte strekke seg over et par måneder.
Det er gratis og helt uforpliktende!