Bygge på huset
2025-10-06
Det finnes mange grunner til å utvide en bolig. Kanskje familien har vokst og dere trenger et ekstra soverom, større stue eller et hjemmekontor. Kanskje ønsker dere en lysere inngang eller en vinterhage som kan nytes året rundt. Et tilbygg kan også øke verdien på huset og gi en mulighet til å oppdatere både tekniske anlegg og energistandard. Samtidig er et slikt prosjekt omfattende; det krever grundig planlegging, økonomisk oversikt og kjennskap til byggetekniske regler.
I denne guiden lærer du alt om hva et tilbygg er, hva det koster, hvordan du planlegger og gjennomfører prosessen og hvordan du får mest mulig ut av investeringen. Underveis får du også tips til andre artikler hos Oppussingsguiden som gir deg dypere innsikt i flere temaer og vi kan koble deg med dyktige fagfolk.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Et tilbygg er en utvidelse av husets grunnflate. Det innebærer at du bygger et nytt areal som står i direkte tilknytning til eksisterende bygningskropp på bakkeplan, slik at huset blir større i bredden eller dybden. Dette skiller seg fra et påbygg, som er en ekstra etasje oppå eksisterende konstruksjon, eller et underbygg, som er en utvidelse under bakkenivå. Eksempler på tilbygg kan være et nytt inngangsparti, en vinterhage, et ekstra soverom, utvidelse av kjøkkenet eller en integrert garasje. Ved å forlenge huset i samme høyde beholder du eksisterende takvinkel og takform, men du får mer boareal uten å bygge en ny grunnmur til hele huset.
Å bygge et tilbygg gir deg muligheten til å forbedre husets funksjonalitet og estetikken. Når du vurderer å bygge nytt rom eller utvide stuen, er det smart å ta hensyn til isolasjon og energieffektivitet. Artikkelen om isolering av hus forklarer hvordan ekstra isolasjon kan redusere varmetap og bidra til lavere strømregninger, spesielt hvis du kombinerer tilbygg med oppgradering av eksisterende vegger og tak. Vurder også underlaget; dersom boligen står på en tomt med dårlig drenering kan et tilbygg forverre fuktsituasjonen. Les mer om fuktsikring i vår guide om drenering rundt hus for å sikre at grunnmuren holder seg tørr og stabil.
Tilbygg og påbygg er begreper som noen ganger kan virke forvirrende, men de viser til forskjellige typer utvidelser av eksisterende bygninger.
På den annen side refererer et påbygg til en utvidelse av en bygning ved å legge til en ny etasje eller en ekstra del på toppen av den eksisterende strukturen. Påbygg er vanligvis utført for å legge til mer boareal eller for å tilpasse strukturen til nye formål, for eksempel å legge til et loft, eller en ekstra etasje for kontorlokaler.
I tillegg til disse to begrepene, kan også underbygg nevnes, som er en utvidelse av bygningen nedover, vanligvis i form av en kjellerutvidelse.
For eksempel, et tilbygg kan være å legge til et ekstra rom eller utvide stuen, mens et påbygg kan være å bygge et for eksempel et loft på toppen av den eksisterende strukturen.
Mer om å bygge på huset, kan du lese her.
Et tilbygg innebærer at du utvider grunnflaten til huset, og det kan variere fra mindre prosjekter som et nytt inngangsparti til større utvidelser som et ekstra soverom eller en vinterhage. Her er noen vanlige tilbyggsprosjekter som kan øke både funksjonaliteten og verdien på eiendommen din:
Et tilbygg kan gi deg den plassen du mangler uten å måtte bytte bosted. Mange ønsker å bli i nabolaget sitt fordi det ligger nær jobb, familie eller skole. Å bygge ut i bredden kan være rimeligere enn å kjøpe en større bolig, særlig i pressområder hvor kvadratmeterprisene er høye. Et tilbygg kan også gi deg mulighet til å tilpasse boligen etter egne behov og skape et hjem med personlig preg. Du kan for eksempel utvide stuen og gi den nye delen store vindusflater mot hagen, eller du kan lage en vinterhage med store skyvedører som binder sammen inne- og uterom.
Et tilbygg er også en investering. Hvis det utføres korrekt, kan det øke verdien på huset betydelig, spesielt hvis du samtidig oppgraderer standarden på eksisterende deler av huset. Dersom du planlegger å bygge hus eller tomannsbolig fra bunnen av, kan du lese om kostnader i artikkelen bygge hus priser eller bygge tomannsbolig for å vurdere om nybygg er et alternativ til tilbygg. Mange velger tilbygg fordi tomten tillater utvidelse og fordi det er billigere enn full ombygging. Dessuten kan du fortsette å bo i huset mens byggingen pågår, noe som reduserer behovet for midlertidig bosted.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Hvilke fagområder som trengs å inkluderes i ditt prosjekt kan variere. Siden det er mange komponenter som må plass til et slikt omfattende byggeprosjekt, anbefaler vi å bruke en totalentreprenør som innehar all kompetanse inhouse, eller som har faste partnere som de hyrer inn for oppdraget. Totalentreprenøren vil styre og lede prosjektet og står oppført som hovedentreprenør.
Skal du bygge nytt bad? Les mer i vår guide her.
"Det er ofte lurt å la en arkitekt eller prosjekterende ingeniør ta hånd om søknad og tegninger"
Tilbygg pris varierer avhengig av størrelse, standard, grunnforhold, kompleksitet og geografisk beliggenhet. Basert på erfaringstall fra fagbransjen og entreprenører ligger gjennomsnittsprisen for tilbygg på cirka 43 000 kroner per kvadratmeter bruttoareal. De fleste prosjekter havner mellom 29 000 og 54 000 kroner per kvadratmeter for vanlige prosjekter. Billigere tilbygg kan ligge rundt 32 000 kr/m² hvis de har enkel standard, liten størrelse og lite teknisk arbeid. Dyrere prosjekter kommer opp i 54 000 kr/m² eller mer når de inkluderer høystandard kjøkken eller bad, store vindusflater, kraftig grunnarbeid og tilpasses da er tilbygg på gammelt hus pris ofte i det høyere sjiktet.
Kostnadene kan deles inn i flere komponenter:
1. Prosjektering og arkitekt: For de fleste tilbygg er det smart å bruke en arkitekt eller byggeteknisk tegner til å utarbeide tegninger og søknader. Pris søknad tilbygg er ofte mellom 30 000 og 100 000 kroner for tilbygg hus pris , avhengig av prosjektets størrelse og kompleksitet. Les vår artikkel om arkitekt for mer om hva en arkitekt bidrar med og hvilke kostnader du bør forvente.
2. Søknadsprosessen: Hvis tilbygget er mindre enn 15 m² og oppfyller alle vilkår, kan du slippe byggesøknad. Mellom 15 og 50 m² kan du søke selv, og over 50 m² må en ansvarlig søker (ofte arkitekt eller ingeniør) sende inn. Pris tilbygg 15 kvm er ofte i det lavere sjiktet. Utgifter til gebyrer og dokumentasjon varierer fra kommune til kommune. I artikkelen om byggesøknad og byggetillatelse finner du en detaljert gjennomgang av hvordan søknadsprosessen fungerer.
3. Grunnarbeid: Før du kan bygge et tilbygg, må tomten klargjøres med graving, drenering og fundamentering. På flate tomter med bra grunnforhold kan denne posten være moderat, men på berggrunn må det kanskje sprenges, noe som øker kostnaden. Har du en eldre grunnmur med fuktproblemer, kan det være lurt å kombinere prosjektet med drenering og isolering av grunnmur for å få en tørr og stabil base.
4. Konstruksjon og råbygg: Dette inkluderer reisverk, takstoler, gulv, yttervegger, taktekking, vinduer og dører. Materialkvaliteten har mye å si for prisen; en vinterhage med store skyvedører og glassfelt er dyrere enn en enkel bod. Dersom tilbygget skal ha skråtak eller kombineres med en terrasse, øker kompleksiteten. Vårt utvalg av artikler om pris etterisolering tak viser hvordan isolasjon av nytt og eksisterende tak påvirker kostnadene.
5. Innvendige arbeider: Dette omfatter gulv, vegger, tak, kjøkken, bad, el-installasjon, rørinstallasjon og eventuelt trapp hvis tilbygget kobles til i et nytt nivå. Hvis du skal legge inn et bad, stiger kvadratmeterprisen betydelig. Skal du integrere et moderne bad, kan du lære mer i artikkelen totalrenovering av bad. Trenger du ny trapp, finner du priseksempler i guiden om ny trapp pris.
6. Elektriker og rørlegger: Elektriske installasjoner og rør må følge tekniske krav. Husk at du trenger en kvalifisert elektriker og rørlegger for alt som kobles til strøm og vann. Les om kostnader og hva du bør vite i våre guider om rørlegger og elektriker. Når du planlegger et tilbygg med våtrom, må du også innkalkulere membran, fliser og varmekabler.
7. Utvendige arbeider: Her inkluderes kledning, takrenner, beslag, maling og tilpasning av eksisterende fasade. Dersom tilbygget skal ha samme kledning og uttrykk som resten av huset, må du kanskje bytte panel og male fasaden. Trenger du å oppgradere fasaden på hele huset, kan du lese mer om pussing av fasade.
8. Prosjektledelse: Hvis du bruker en totalentreprenør, vil kostnadene for prosjektledelse inngå i entrepriseprisen. Velger du delt entreprise, må du selv koordinere fagene, og du bør sette av tid og eventuelt betale en ekstern prosjektleder. Mange velger en totalentreprenør fordi det gir færre overraskelser og bedre kvalitetssikring.
La oss se på et praktisk eksempel: Et tilbygg på 30 m² som skal brukes som stue eller ekstra soverom. Antatt standard og ingen bad. Budsjettet kan se slik ut:
Totalt: 960 000 kr, altså en kvadratmeterpris på 32 000 kr/m². Dersom du i tillegg skulle ha et bad i tilbygget, må du legge til minst 150 000–200 000 kroner for rørarbeid, membran, fliser og sanitærutstyr, noe som øker prisen per m².
Husk at prisene varierer med markedsforhold, tilgangen på håndverkere, materialvalg og geografisk plassering. For å få en nøyaktig kalkyle bør du innhente flere tilbud. I Oslo og andre pressområder er timeprisene høyere enn på små steder.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Å forstå hva som driver kostnadene i et tilbygg hjelper deg å holde budsjettet under kontroll. Her er de viktigste faktorene:
1. Størrelse og utforming: Jo større tilbygg, desto høyere blir totalkostnaden. Samtidig går kvadratmeterprisen ofte litt ned når arealet øker, fordi faste kostnader som tegninger og byggesøknad fordeles på flere kvadratmeter.
2. Standard og materialvalg: Eksklusive materialer som store skyvedører, spesialtilpassede vinduer eller solceller øker prisen. Velger du rimeligere gulv og standardvinduer kan du spare mye. Lær mer om materialvalg i vår guide om pussing av hus, som også har tips om overflatebehandling.
3. Grunnforhold: Tomter med leire eller jord gir enklere fundamentering enn fjell. Dersom entreprenøren må sprenge, drive peler eller etablere radon- og fuktsperrer, øker kostnaden.
4. Eksisterende bygg: Tilpasningen til det eksisterende huset kan være komplisert. Bærekonstruksjoner må kanskje forsterkes, og du må passe på at nytt og gammelt har samme nivåer og strukturer. Hvis husets drenering er gammel, kan du oppgradere den sammen med tilbygget ved å lese om drenering av gammel grunnmur.
5. Tekniske installasjoner: Et tilbygg med bad eller kjøkken har høyere teknisk kompleksitet enn et soverom. Våtrom krever membran, rørarbeid og elektriske varmekabler. Kjøkken krever ventilasjon og flere strømpunkter. Større elektriske anlegg kan kreve oppgradering av sikringsskap.
6. Tilkoblingspunkter: Det er billigere å plassere kjøkken eller bad i tilbygget slik at det ligger inntil eksisterende vann- og avløpsrør. Korte rørstrekk er rimeligere og minimerer risiko for feil.
7. Belastning på tomten: I enkelte kommuner stilles det krav til utnyttelsesgrad, avstand til nabo, høyde og plassering. Jo mer restriksjoner, desto mer prosjektering kreves, noe som kan øke kostnadene.
8. Valg av entreprenør: Timepriser og fortjenestemargin varierer mellom firmaer. En erfaren entreprenør med gode referanser kan koste mer, men gir trygghet og kvalitet. Bruk tid på å innhente tilbud og referanser.
For å holde prisen nede bør du planlegge nøye fra starten. Sett opp en tydelig prosjektbeskrivelse, sammenlign minst tre tilbud og avtal fastpris der det er mulig. Hent inn rabatter gjennom entreprenøren på materialer; de får ofte bedre priser på byggvarer enn privatpersoner. Hvis du har kompetanse, kan du utføre enkelte oppgaver selv, som riving, maling eller montering, men la fagfolk ta seg av struktur, elektrisk arbeid og rør.
Et vellykket tilbygg starter med god planlegging. Start prosessen 6–12 måneder før du ønsker å starte selve byggingen. Før du kontakter håndverkere, bør du definere hva du trenger – er det en ny stue, et kontor, et soverom, en større hall eller en kombinert del med bad? Tenk også på fremtidige behov: Kanskje skal du ha en eldre forelder boende hos deg, eller du planlegger en bolig med plass til hjemmekontor. Å definere behovet gjør det enklere å utarbeide et godt mandat til arkitekt og entreprenør.
Før du prosjekterer, må du sjekke hva reguleringsplanen for eiendommen tillater. Reguleringsplanen beskriver hvor på tomten du kan bygge, hvor høyt og stort du kan bygge, avstand til nabogrense og tekniske krav. Noen områder har strenge krav til utnyttelsesgrad og fasadeutforming, spesielt for verneverdige hus eller områder med spesielle regler. Dersom du planlegger et tilbygg i skråning eller langs en tomtegrense, bør du også sjekke høydebegrensninger og solforhold.
Et tilbygg krever tekniske tegninger. For prosjekter under 50 m² kan det hende du klarer deg med en teknisk tegner, men for større eller mer komplekse prosjekter er det lurt å engasjere en arkitekt. Arkitekten setter opp plan-, snitt- og fasadetegninger, vurderer romløsninger, integrerer tilbygget med eksisterende hus og hjelper til med byggesøknaden. Har du planer om å bygge flere prosjekter, for eksempel å bygge ut loft, eller vurderer du å bygge en garasje med en separat leilighet, er det lurt å ta alt med i helhetsplanen. Arkitekten kan foreslå løsninger du ikke har tenkt på og sørge for at prosjektet blir estetisk og funksjonelt.
Budsjettet bør inneholde alle kostnader: prosjektering, søknadsgebyrer, grunnarbeid, materialer, håndverkere, elektriker, rørlegger, overflatebehandling, innredning, møbler og uforutsette utgifter. Sett av en buffer på 10–15 % for uforutsette kostnader. Husk at fundamentering kan bli dyrere enn forventet dersom grunnforholdene er vanskelige, og at prisene for materialer kan svinge i markedet. Hvis du kombinerer tilbygget med andre prosjekter, som å renovere hele huset, er det lurt å sette opp separate budsjetter så du får oversikt over hva som koster hva.
Trenger du en ny trapp? Da kan du lese mer om det her.
Når du bygger et tilbygg til boligen din, kan det ha stor innvirkning på eiendomsverdien. Små tilbygg, som inngangsparti, gir ofte en moderat økning, mens større prosjekter som kjøkken, bad eller loft har en mer betydelig effekt. Dette skyldes at de tilfører høyt verdsatte bruksarealer og funksjonalitet som kjøpere ofte etterspør.
Verdistigningen avhenger også av kvadratmeterprisen i ditt område, som ofte er høyere enn byggekostnadene, spesielt i urbane områder. Ved å velge kvalifiserte fagfolk og bruke kvalitetsmaterialer, kan du maksimere verdien ved et eventuelt salg. Tilbygg kan dermed være en lønnsom investering som både øker boligens verdi og forbedrer boarealet. Generellt kan du forvente at boligensverdi kan stige med 5 til 20%, men dette vil avhenge av hva arealet brukes til og hvor stor utvidelse av kvadratmeter man får.
Å ta en verdivurdering etter et tilbygg gir flere fordeler:
Bygging av tilbygg er regulert av Plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift (TEK17). Reglene og omfanget av søknadsplikten avhenger av hvor stort du skal bygge, og hvor omfattende tiltaket er. Følgende hovedregler gjelder:
1. Tilbygg under 15 m²: Tilbygg som er mindre enn 15 kvadratmeter kan i mange tilfeller oppføres uten søknad. De må imidlertid ikke overstige 3 meter i høyden, må ikke overstige utnyttelsesgraden på tomten, må ikke brukes til varig opphold (du må søke hvis du vil bo i rommet) og må være i tilknytning til eksisterende bebyggelse. Selv om du slipper søknad, må du melde fra til kommunen når arbeidet er ferdig, og du må følge alle relevante tekniske krav som avstand til tomtegrense, radonsperre, isolering og sikkerhet. Det kan være strengere krav i lokalt regelverk, så sjekk alltid kommunale bestemmelser.
2. Søknad tilbygg under 50 kvm: For tilbygg i denne størrelsen må du sende inn byggesøknad, men du kan gjøre det selv som privatperson. Du må sørge for at nabovarsel sendes minst fire uker før søknaden, og du må legge ved situasjonskart, fasade- og plantegninger, snitt, og opplysninger om plassering, bruksformål og materialer. Dokumentasjonen må vise at tilbygget oppfyller avstands- og høydekrav. Hvis tilbygget inneholder våtrom, tekniske anlegg eller berører bærende konstruksjoner, kan kommunen kreve bruk av ansvarlig foretak. For mer informasjon om byggesøknader og regler, se vår guide om byggetillatelse.
3. Søknad om tilbygg 50 m²: Her må du bruke en ansvarlig søker (ofte arkitekt eller ingeniør) som sender inn søknad på vegne av deg. Alle utførende fag må ha ansvarsrett, og prosessen krever mer dokumentasjon. Større tilbygg utløser også krav til tilgjengelighet, brannsikring, energimåling og universell utforming. Kommunen stiller krav til utnyttelsesgrad, avstand til nabo, grunnforhold og eksisterende bygg.
Det er ditt ansvar som tiltakshaver å sørge for at alt blir bygget lovlig. Brudd på loven kan føre til pålegg om riving, bøter og ulemper når du skal selge. Følg kommunen sine retningslinjer, send inn nødvendige søknader og meld fra når tilbygget står ferdig. Mange kommuner har elektroniske løsninger og veiledninger som hjelper deg å finne ut om tiltaket ditt er søknadspliktig.
Når du skal søke om tilbygg, må naboene varsles. Nabovarselet må inneholde tegninger, situasjonskart og en beskrivelse av tiltaket. Naboene har mulighet til å komme med merknader innen en gitt frist. Dersom de protesterer, må du kunne dokumentere at prosjektet følger plan- og bygningsloven, og at du har vurdert og ivaretatt viktige hensyn. Nabovarsel bidrar til å sikre åpenhet og gode naboforhold.
Når du bygger på, må du også vurdere radon. Radon er en gass som siver opp fra bakken og kan være helseskadelig. I mange kommuner kreves radonsperre for nye tilbygg. På tomter med kjeller eller grunnmur på fjell må du være ekstra oppmerksom. Les mer om radonsperre, drenering og isolasjon i artikkelen om drenering av gammel grunnmur.
Trenger du hjelp med byggesøknad? Da kan du trykke her.
Når du skal bygge et tilbygg, er det viktig å forstå søknadsprosessen og hvordan du navigerer gjennom byggekoder og tillatelser. Bruk av riktig prosess sikrer at prosjektet er i samsvar med lokale og nasjonale byggeregler.
En søknad om tilbygg må inneholde flere nøkkeldokumenter, inkludert:
Du kan sende søknaden via portalen ByggSøk, som er et digitalt verktøy utviklet av Direktoratet for byggkvalitet. Her kan du fylle ut byggesøknaden elektronisk og laste opp nødvendig dokumentasjon. Mange kommuner tilbyr også lokale portaler hvor du kan sende inn søknader direkte.
Kommunen har normalt en behandlingstid på opptil 12 uker for større prosjekter som tilbygg, men i noen tilfeller kan det ta kortere tid, spesielt hvis søknaden er komplett og naboene ikke har noen merknader. Hvis søknaden blir godkjent, kan du starte byggearbeidet, men du må også følge med på eventuelle kontroller og inspeksjoner fra kommunen underveis.
Kommunen kan ha egne regler, så det er viktig å sjekke lokale bestemmelser før du starter.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Et tilbygg går gjennom flere faser, og riktig rekkefølge er viktig for et godt resultat. Her er en typisk tidslinje:
1. Forberedelser: Etter at søknad er innvilget og kontrakter er signert, setter du opp midlertidig rigg, stillas og sikring. Huset må beskyttes mot vær dersom tak eller fasade åpnes. Avklar hvor avfallscontainere skal stå og hvordan materialer fraktes inn.
2. Graving og fundamentering: Tomten graves ut til riktig nivå, og eventuelle trær eller busker fjernes. Grunnen sikres med drenering, isolasjon, radonsperre og støpt plate eller ringmur. Her er det viktig å følge rådene fra vår guide om drenering og isolering av grunnmur.
3. Reisverk og tak: Når fundamentet er klart, reises vegger, bjelkelag og takstoler. Taket isoleres og tekking monteres. Et nytt tak gir en god anledning til å vurdere etterisolering av eksisterende tak og kombinere med solcelleanlegg. Husk å koordinere med elektriker om du skal ha solcellepanel eller takrenovering samtidig.
4. Vinduer, dører og kledning: Veggene kles med vindtett plate, utvendig kledning og eventuelt vindsperre. Vinduer og dører monteres. Om du ønsker store vindusflater, må du sørge for at konstruksjonen er dimensjonert for ekstra belastning.
5. Tekniske installasjoner: Elektriker og rørlegger legger opp kabler, rør og ventilasjonskanaler. I denne fasen er det kritisk å følge gjeldende standarder. Se guide om rørlegger for å forstå hvilke installasjoner som krever autoriserte fagfolk.
6. Innvendige arbeider: Når det tekniske er på plass, isoleres vegger, og innvendig kledning monteres. Gulv legges, vegger sparkles og males, og eventuelt kjøkken eller bad bygges. Husk at membran og fliser må utføres av fagfolk for å unngå fuktskader. Dersom du skal renovere et eksisterende bad i samme slengen, anbefaler vi guiden om totalrenovering av bad.
7. Finpuss og ferdigstillelse: Den siste fasen inkluderer montering av lister, dører, trapper, belysning og møbler. Alt arbeid skal kontrolleres, og kommunen gjennomfører en sluttkontroll hvis tiltaket er søknadspliktig. Du bør samle dokumentasjon på alle produkter, FDV-dokumenter og samsvarserklæringer fra fagfolk.
En FDV-rapport (Forvaltning, Drift og Vedlikehold-rapport) er et viktig dokument som gir detaljert informasjon om de tekniske aspektene ved en bygning, inkludert materialer, utstyr og vedlikeholdsprosedyrer. Rapporten er avgjørende for å sikre at bygningen kan driftes og vedlikeholdes på en effektiv og kostnadseffektiv måte over tid.
FDV-rapporten inneholder ofte:
FDV-dokumentasjon er spesielt viktig ved større prosjekter som påbygg, der det er flere tekniske installasjoner involvert. Det sikrer ikke bare langsiktig funksjonalitet, men gir også trygghet til fremtidige eiere eller brukere ved boligsalg.
Vil du lese mer om oppussing? Da finner du vår guide her.
Hvor lang tid byggingen tar avhenger av størrelsen og kompleksiteten. En enkel utvidelse på 20 m² uten våtrom kan gå på 8–12 uker. Et større tilbygg på 50 m² med bad og kjøkken kan ta 4–6 måneder. Hvis grunnforholdene er krevende eller det er behov for mye tilpasning mot det eksisterende huset, kan tiden øke. Vær forberedt på at noen entreprenører planlegger prosjekter etter sesong; det er enklere å grave og støpe i frostfri periode. Hvis du starter byggearbeidet tidlig på våren, har du bedre kontroll før vinteren kommer.
Det er viktig å sammenligne tilbud fra leverandører og vi anbefaler at du bruker totalentreprise som kan gjennomføre prosjektet i tillegg til at du enten bruker en arkitekt eller ingeniør til å hjelpe deg med søknad, noen entreprenører kan også gjøre dette for deg.
Å få flere tilbud er positivt basert på flere faktorer. Når man setter i gang en anbudsprosess vil det drive prisen ned, som alltid vil være et mål. Det er fortsatt viktig at prisen ikke skal gå utover kvaliteten, et fint ordtak her er at “kvalitet varer alltid lengst” og er noe som stemmer godt innenfor bygg og oppussing.
Du kan organisere prosjektet som totalentreprise eller delt entreprise. Ved totalentreprise inngår du kontrakt med ett firma som tar ansvar for prosjektering, bygging, koordinering av fag og garanti. Dette gir deg én kontaktperson og helhetlig ansvar. Selv om prisen kan være høyere, får du ofte et bedre sluttresultat og mindre stress. Ved delt entreprise skriver du kontrakt med flere fag, for eksempel en tømrer, en elektriker, en rørlegger og en murer. Dette kan være rimeligere, men krever at du selv koordinerer fremdriften og sørger for at fagene ikke hindrer hverandre.
Sjekk at firmaet har sentral godkjenning for ansvarsrett og har god økonomi. Skriv alltid skriftlig kontrakt som spesifiserer arbeidsomfang, materialvalg, pris, fremdriftsplan og betalingsplan. Mange entreprenører bruker standardkontrakter; gå igjennom disse nøye og juster de punktene som er spesielle for ditt prosjekt. Les mer om organisering av prosjekter og fordelene ved å bruke en totalentreprenør i vår guide.
Oppussingsguiden.no er en tjeneste der vi kvalitetssikrer bedriftene på forhånd slik at du slipper å gjøre denne jobben og får enklere startet anbudsprosessen. Her hos oss kredittsjekker vi våre partnere, dobbeltsjekker at de har godkjenninger, sjekker referansekunder og intervjuer ledelsen firmaene.
Det er gratis og helt uforpliktende!
1. Planlegg integrert: Kombiner tilbygget med andre oppgraderinger. Skal du bytte tak? Gjør det samtidig som du bygger ut. Skal du male eller bytte panel? Gjør det når fasaden likevel bygges om. Skal du etablere nytt bad? Koordiner med oppussing i eksisterende etasjer. Flere tiltak samtidig gir bedre pris per enhet.
2. Unngå impulsendringer: Endringer underveis kan bli kostbare. Ta beslutninger tidlig om rominndeling, materialer og teknisk standard. Selv små endringer kan kreve nye tegninger, ekstra tid og mer materialer.
3. Bruk entreprenørens rabatter: Entreprenører får ofte rabatt på materialer. Kjøper du selv, mister du denne rabatten og risikerer å kjøpe feil. Diskuter materialvalg tidlig og la entreprenøren handle.
4. Gjør enklere oppgaver selv: Er du handy, kan du ta deg av riving, maling eller montering av møbler. Men la fagfolk gjøre alt som påvirker bæreevne, vann, avløp og elektrisitet. Dette er ikke bare tryggere, men også nødvendig for å få godkjent prosjektet.
5. Velg riktig tid: Bygg om våren eller sommeren for å unngå frost og regnproblemer. Høsten kan være travel for mange entreprenører, noe som kan føre til høyere priser.
6. Følg opp prosjektet: Selv om du bruker totalentreprenør, bør du følge med på fremdriften. Ha regelmessige møter, ta bilder, sjekk kvaliteten og be om endringsmelding dersom noe avviker fra kontrakten.
7. Sett av buffer: Uforutsette kostnader kan komme av skjulte feil, problemer med grunnforhold eller prisøkning på materialer. En økonomisk buffer gjør at du ikke må stoppe prosjektet eller ta opp dyre lån.
8. Sjekk lokale regler og støtteordninger: Enkelte kommuner har egne energitilskudd eller krav til miljøtiltak. Finn ut om du kan få tilskudd for energibesparelser, grønne tak, solceller eller andre tiltak. Oppgraderer du samtidig energistandard, kan en energirådgiver hjelpe deg med å få en helhetlig plan.
Tilbygg er komplekse prosjekter, og det finnes en del klassiske feil å unngå:
1. Uklare behov: Hvis du ikke har definert hva du skal bruke arealet til, kan løsningen bli upraktisk. Sett deg ned med familien og lag en liste over behov: antall rom, funksjon, størrelse, lysforhold og møblering.
2. Undervurdering av grunnforhold: Mange glemmer å sjekke grunnforholdene før de begynner. Husk drenering, radonsperre og eventuelle behov for sprenging. Fuktproblemer kan føre til råte og muggsopp.
3. Manglende søknad: Selv små tilbygg må meldes til kommunen. Det er ditt ansvar å følge regelverket. Ulovlige tilbygg kan føre til bøter eller pålegg om riving når du skal selge.
4. For lite budsjett: Et stramt budsjett uten buffer kan gjøre at du må gå på kompromiss med kvalitet, eller at prosjektet stopper opp. Ha alltid en margin på 10–15 %.
5. Bruk av feil fagfolk: Å velge en billig entreprenør uten referanser kan bli dyrt. Dårlig håndverk gir kostbare reparasjoner. Sjekk referanser, se på tidligere prosjekter og vær nøye med kontraktene.
6. Ingen helhetsplan: Et tilbygg kan påvirke hele huset. Tenk på lysforhold, ventilasjon, strømkapasitet og avløp. Hvis du skal pusse opp flere rom i huset senere, bør du ha en plan for rekkefølgen. For eksempel: planlegg utvidelsen i sammenheng med planer for pussing av kjeller eller oppgradering av hele huset.
Når du skal i gang med et større tilbygg, er det ofte en fordel å bruke en arkitekt. En arkitekt kan hjelpe deg med å utforme tilbygget, lage nødvendige tegninger og søke kommunen om byggetillatelse. Arkitekter har ekspertise på både utvendige og innvendige løsninger, og kan bidra med kreative løsninger som øker funksjonaliteten og estetikken i boligen din. Arkitekten kan også sikre at tilbyggprosjektet overholder alle relevante byggeforskrifter.
For interiørløsninger, som belysning og møblering, kan det i noen tilfeller være behov for å samarbeide med en interiørarkitekt. Dette er spesielt aktuelt hvis du ønsker skreddersydde løsninger for rominnredning og estetikk. For mindre tilbygg kan det imidlertid være nok å bruke en teknisk tegner, som ofte er en rimeligere løsning enn en arkitekt. En teknisk tegner kan utforme de nødvendige tekniske tegningene, men krever at du som byggherre har klare idéer om utformingen, gjerne med egne skisser.
Fordeler med å bruke arkitekt for tilbygg:
Det er gratis og helt uforpliktende!
Innkjøp av byggevarer til tilbygg bør håndteres nøye for å unngå kostbare feil, og det er ofte best å la en profesjonell entreprenør ta ansvar for dette. Entreprenøren vil sørge for nøyaktige oppmålinger og sikre at materialene som brukes, passer sammen både funksjonelt og estetisk. Dette er spesielt viktig hvis du ikke har erfaring med byggeprosjekter, da det kan være komplisert å velge riktig type materialer i riktig mengde.
Ved å la entreprenøren stå for innkjøpet, reduserer du risikoen for feil og forsinkelser. I tillegg har håndverkere ofte avtaler med faste leverandører, noe som kan gi deg tilgang til rabatter og bedre priser på materialer. Dette kan redusere de totale kostnadene for tilbygget betydelig.
Samtidig er det viktig at du som eier deltar i valg av de materialene som vil påvirke tilbyggets utseende. Kommuniser tydelig med entreprenøren om dine preferanser for materialer og produkter, slik at resultatet både passer dine ønsker og fungerer godt i praksis.
Det er flere måter du kan finansiere et bygge prosjeket på. Vi anbefaler uansett at du begynner å planlegge tidlig ved å finne et realistisk budsjett. Normalen vil trenge et lån for å finansiere et tilbygg.
Refinasiering: Ved å refinansiere vil det si at du øker boliglånet ditt. Ergo, har du betalt ned lånet ditt over flere år, kan du fortsatt som hovedregel låne opptil 85% av boligens verdi. Etterhvert som du har betalt ned på lånet, har boligens verdi økt gjennom årene, som gjør at du kan få enda bedre betingelser.
Byggelån: På store prosjekter vil gjerne byggelån være en del av den finansielle løsningen. Et byggelån dekker løpende kostnader i byggeperioden, og utbetalingene følger fremdriften på boligen. Når boligen har ferdigattest blir byggelånet omgjort til et boliglån, eller bakt inn i det eksisterende boliglånet.Et bygglån er en form for boligkreditt som gir deg fleksibilitet fordi du trenger kun å ta ut så mye lån du faktisk trenger innenfor den gitte lånerammen.
Forbrukslån: Selvom vi ikke anbefaler å bruke et forbrukslån er fortsatt dette et annet alternativ dersom du har mulighet til å betale tilbake ila kort tid. Det er en del høyere renter på et forbrukslån en andre lån som ikke gjør dette til den mest lukrative finansieringen, men det kan være mulig å refinansiere dette lånet senere inn i boliglånet.
Ønsker du å få tilbud på lån anbefaler vi å bruke en finansagent for å raskere finne riktig rente og samtidig få god veiledning. Vi samarbeider med Motty.no som kan bistå deg gjennom hele prosessen og lar deg sammenligne tilbud fra inntil 20 banker.
På utkikk etter lån? Sammenlign flere tilbud her
Prisene varierer, men for et tilbygg på 50 m² må du regne med 1,6–2,7 millioner kroner, avhengig av standard og hvorvidt du har våtrom. Uten bad og kjøkken kan du komme ned mot 32 000–40 000 kr/m²; med bad, kjøkken og høy standard kan prisen øke til 50 000–60 000 kr/m². Dersom du inkluderer grunnarbeid, forsterkning av eksisterende konstruksjon og avanserte materialer, kan totalkostnaden øke ytterligere.
Et tilbygg under 15 m² kan i noen tilfeller bygges uten søknad, forutsatt at det oppfyller krav til høyde, avstand til tomtegrense, utnyttelsesgrad og bruk. Rommet kan ikke brukes til varig opphold uten søknad. Du må likevel melde fra til kommunen etter ferdigstillelse og følge alle tekniske krav. Undersøk alltid kommunale bestemmelser før du starter.
Innhent tilbud fra minst tre entreprenører. Sjekk referanser og økonomi, og se etter virksomheter med sentral godkjenning. Les kontrakten nøye og sørg for at pris, leveranser, tidsplan og betalingsvilkår er klart definert. Bruk gjerne en fagkyndig til å gå gjennom tilbudene.
Som privatperson kan du stå ansvarlig for tiltak opptil 50 m², men du må fortsatt følge alle lover og regler. Hva koster et tilbygg på 50kvm ? Du kan gjøre mye av arbeidet selv, men arbeider som krever fagkompetanse, som elektrisk arbeid, VVS, bæresystemer og membran i våtrom, må utføres av kvalifiserte fagfolk. Husk at dårlig utført arbeid kan gi fuktskader, råte eller brudd på byggelov, som i verste fall kan føre til rivningspålegg og store kostnader.
Det er gratis og helt uforpliktende!