Grundig gjennomgang av pusse opp bygård. Les om ansvarsfordeling i borettslag og sameier, planlegging og prosess og de vanligste oppussingsarbeidene og prisnivåer og ta smartere valg for boligen din.
2025-10-06
Oppussing av bygård er et omfattende prosjekt som krever nøye planlegging og koordinering mellom styret, eierne og profesjonelle fagfolk. En bygård består ofte av flere leiligheter under samme tak, med bærende konstruksjoner, røropplegg og fasader som påvirker alle beboere. Derfor stilles det høye krav til gjennomføring, sikkerhet og økonomisk fordeling. I denne guiden ser vi på hvilke vedlikeholdsarbeider som er mest aktuelle, hva de koster, hvordan ansvaret er fordelt mellom borettslag/sameie og beboere, og hvilke fallgruver du bør unngå.
Det er gratis og helt uforpliktende!
I borettslag og sameier er styret ansvarlig for felles bygningsmasse. Dette inkluderer tak, bærende vegger, felles rør og ledninger, fasader og andre felles konstruksjoner. Den enkelte andelseier eller seksjonseier har ansvar for innvendige flater, inventar, egne rør og ledninger i leiligheten. Forskjellen mellom borettslag og eierseksjonssameier er at i borettslag er også vinduer og ytterdører felles ansvar, mens seksjonseiere må stå for utskifting selv. Det er viktig å avklare ansvarsforholdene tidlig, slik at kostnadsfordelingen blir riktig.
Å pusse opp en bygård krever en grundig prosess. Normalt følger du disse stegene:
1. Tilstandsanalyse: Engasjer takstmann eller rådgivende ingeniør for å kartlegge tilstanden på tak, fasade, tekniske anlegg, rør, fellesarealer, balkonger og bærende konstruksjoner. Rapporten vil anbefale tiltak og gi grovt overslag over kostnader. Dette er et viktig grunnlag for å prioritere riktige prosjekter.
2. Vedtak i styret: Styret legger frem forslag til generalforsamlingen. Kostnader fordeles etter eierbrøk eller annen avtalefestet nøkkel. Et godt informasjonsarbeid er avgjørende for å få eierne med på prosjektet. Husk at store prosjekter krever to tredjedels flertall i generalforsamlingen.
3. Prosjektering: Arkitekt og rådgivere utarbeider tilbudsgrunnlag med detaljerte beskrivelser, tegninger, krav til kvaliteter og fremdrift. Prosjekteringen inkluderer ofte energiutredning, brannplan, konstruksjonsberegninger og ventilasjonsplan. Dette gir grunnlag for å innhente tilbud. Jo mer detaljert anbudet er, desto bedre blir sammenligningsgrunnlaget.
4. Anbudsrunde: Hent inn tilbud fra minst tre entreprenører. Vurder kompetanse, erfaring med bygårder, økonomisk soliditet og referanser. Vær nøye med å sammenligne pris, fremdrift, garantier og inkluderte ytelser. Kvalitetssikre at tilbudene dekker samme omfang, og unngå tilbud med urealistisk lav pris.
5. Finansiering: Oppussing finansieres ofte gjennom felleslån eller ekstraordinær innbetaling fra eierne. Borettslag kan søke Husbanken eller Enova om støtte til energieffektivisering, solcelleanlegg eller etterisolering. Sammenlign flere banker før dere velger lån, og sjekk betingelser og avdragsfrihet.
6. Kontraktsinngåelse: Velg entrepriseform og skriv en entreprisekontrakt (NS 8405/8407). Avtal riggplan, milepæler, tidsfrister og dagmulkter. Spesifiser kvalitetskrav, materialvalg, HMS‑planer og sikkerhetstiltak. Legg inn bonus ved raskere ferdigstillelse og fradrag ved forsinkelser.
7. Gjennomføring og kontroll: Byggearbeidet gjennomføres gjerne i trinn for å minimere ulemper for beboerne. Ha jevnlige byggemøter og kontroller. Avvik må rettes før overtakelse. Mange borettslag opplever at å ha en egen byggeleder fra et rådgivningsfirma gir bedre kontroll.
8. Ferdigstillelse og oppfølging: Når arbeidet er ferdig, gjennomføres ferdigbefaring og overtakelse. Eventuelle mangler registreres og utbedres. Etter prosjektet bør styret utarbeide vedlikeholdsplan og budsjett for fremtidig vedlikehold, slik at bygningen holdes i god stand.
Med oppussing av bygård, er det noen tiltak som går igjen. Her er en oversikt over typiske arbeider og hva de gjerne koster:
I tillegg til disse postene må du beregne utgifter til prosjektering, rigg, stillas, avfallshåndtering og administrasjon. For store tak‑ og fasadearbeider kan stillas alene koste fra 250 000 til 800 000 kroner. Planlegg derfor hele prosjektet i god tid, og sørg for at alle tiltak blir koordinert.
Mange bygårder står på kommunale kulturminnelister eller er omfattet av verneregler. Det betyr at:
Å ta vare på historiske bygårder er verdifullt både for nabolaget og eiendommens verdi, men krever mer tid og høyere budsjett. Utover kostnadene kan du søke støtte fra kulturminnefondet eller byantikvaren for enkelte tiltak som restaurering av utsmykninger og fasader.
Eldre bygårder har ofte dårlig energistandard. Når du først skal gjøre store tiltak, bør du planlegge for energieffektivisering:
Se også: Varmepumpe rens – vedlikehold for bedre ytelse
Se også: Varmepumpe stativ – veggfeste, bakkestativ og montering
I borettslag er vinduer som regel felleseie, og utskifting bekostes av fellesbudsjettet. I eierseksjonssameier må seksjonseierne som oftest bytte vinduer selv. Sjekk vedtektene dine før du planlegger utskifting.
Prisnivået ligger normalt mellom 2 000 og 5 000 kroner per kvadratmeter, med et snitt på rundt 2 500 kroner per kvadratmeter. Tilkomst, type taktekke og kvalitet på undertak påvirker prisen.
Fasaden bør renoveres hvis du ser løse pussflak, sprekker, saltutslag eller avskallet maling. Regn, frost og sol sliter ned fasaden over tid. Regelmessige inspeksjoner og vedlikehold hindrer større skader.
Rørfornying er mindre inngripende og ofte billigere enn full utskifting av rør. Metoden innebærer å føre en strømpe på innsiden av gamle rør som herdes til en ny rørledning. Du slipper å rive gulv og vegger, og levetiden på rørene forlenges med flere tiår.
Ja. Fasadearbeider, takskifte, balkongutskifting og vesentlige endringer i bygningens utseende er søknadspliktige. Mindre vedlikehold som maling krever normalt ikke søknad. Ved rørfornying og innvendig oppgradering kan du klare deg uten søknad, men sjekk med kommunen først.