Planlegger du bygge tomannsbolig? Her dekker vi prosessen fra idé til ferdig tomannsbolig, fallgruver du bør unngå og hvor mye koster det å bygge tomannsbolig – med konkrete råd og erfaringer fra fagfolk.
2025-10-06
Å planlegge og oppføre en tomannsbolig kan være et smart valg når man vil bygge nytt hus, men også vil dele tomt‑ og byggekostnader med en annen familie. Sammenlignet med å bygge to separate eneboliger får man bedre utnyttelse av tomten, lavere kostnad per boenhet og en enklere vei til finansiering. Samtidig er det fortsatt et stort prosjekt som krever profesjonell bistand og god prosjektstyring. I denne guiden får du oversikt over alt som påvirker prisen, hvilke steg du må gjennom fra idé til ferdig bolig, og ikke minst hvilke fallgruver du bør unngå.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Å bygge tomannsbolig er en lang prosess. I grove trekk følger du disse stegene:
1. Forprosjekt – Avklar behov, budsjett og tomt. Undersøk reguleringsplaner og avstandskrav. Kontakt arkitekt for å diskutere muligheter og begrensninger.
2. Prosjektering – Arkitekt utarbeider skisseprosjekt og tegninger. Sammen med rådgivende ingeniører lages konstruksjons- og tekniske planer. Prosjektet tilpasses budsjett og krav fra teknisk forskrift (TEK17).
3. Byggesøknad – Engasjer ansvarlig søker (ofte arkitekt eller entreprenør) som sender søknad til kommunen. Søknaden inneholder tegninger, situasjonsplan, nabovarsel og erklæring om ansvarsrett.
4. Anbudsprosess – Innhent minst tre tilbud. Sammenlign innhold, pris og vilkår nøye. Sjekk referanser og kontrollér at entreprenør har nødvendige godkjenninger.
5. Kontraktsinngåelse – Velg entrepriseform (total, general eller delt). Skriv kontrakt med beskrivelse av leveranser, tidsplan, betaling og dagmulkt. For totalentreprise står hovedentreprenør for koordinering.
6. Bygging – Prosjektet igangsettes med grunnarbeid, betong og reisverk. Følg opp fremdrift gjennom byggemøter, og sørg for kontroll av utførelsen i kritiske faser (for eksempel tetting av tak og våtrom).
7. Ferdigstillelse og overtakelse – Når bygget er ferdig, gjennomføres ferdigbefaring og eventuelle feil rettes. Ansvarlig søker sender inn søknad om ferdigattest. Deretter overtar du boligen og avslutter byggelån.
Vil du vite mer om byggesøknad, kan du sjekke ut denne guiden her!
Skal du bygge tomannsbolig? Få 3 tilbud her!
Tomannsbolig pris ligger omtrent på samme nivå som en enebolig. Ifølge prisdata fra flere entreprenører er gjennomsnittsprisen rundt 43 000 kr per kvadratmeter, mens lav pris ligger rundt 32 000 kr per kvadratmeter og høy pris i overkant av 54 000 kr per kvadratmeter. Disse tallene inkluderer normalt både arbeid og materialer, men ikke arkitekt og søknadsgebyr. Årsaken til variasjonene er mange – grunnforhold og terreng, arkitektur, ønsket standard og tekniske løsninger påvirker alle sluttsummen. Når du legger til arkitekttegninger, søknadsgebyrer og eventuelle finansieringskostnader, må du ofte regne med at totalkostnaden blir 10–15 % høyere enn selve byggeprisen.
Bygge tomannsbolig pris påvirkes av mange faktorer blant annet lokasjon, det er dyrere i Oslo/Viken region for eksempel en andre tettsteder.
Andre faktorer for pris tomannsbolig er:
Det er gratis og helt uforpliktende!
Å finansiere en tomannsbolig innebærer som regel både egenkapital og byggelån. Bankene krever gjerne 10% egenkapital, men beløpet kan variere. Et byggelån fungerer som en kreditt som utbetales i takt med fremdrift. Renten på byggelån er ofte høyere enn på ordinære boliglån, men du betaler kun renter for trukket beløp. Når boligen er ferdig, konverteres byggelånet til et normalt boliglån. Husk at utgifter til prosjektering og byggesøknad er fradragsberettiget ved salg av boligen.
Vil du sammenlige lån fra 20 banker? Følg denne lenken her!
Når byggetillatelsen er innvilget og entreprenøren har fått klarsignal, starter den mest omfattende delen av prosjektet – byggefasen. Dette er selve gjennomføringsperioden der planene blir til virkelighet, og hvor koordineringen mellom fagfolk, leverandører, ingeniører, arkitekt og byggherre har alt å si for sluttresultatet.
Byggefasen innledes med grunnarbeid og fundamentering, utført av maskinentreprenør og grunnarbeider. Tomten graves ut, masser kjøres bort, og det etableres drenering, rør og kabler. Betongarbeider sørger deretter for å støpe fundamentet – enten ringmur, støpt plate eller kjeller. Kvaliteten på dette arbeidet er helt avgjørende; selv små feil her kan gi setningsskader og fuktproblemer senere i byggets levetid.
Når grunnlaget står klart, tar tømrer eller snekker over. De reiser råbygget, som består av bærende konstruksjoner, vegger, takstoler og etasjeskiller. Samtidig kan ingeniør og byggmester kontrollere at alt utføres etter tegninger og beregninger. Når yttervegger, vinduer og tak er montert, kalles bygget et tett bygg – et viktig milepæl i prosessen, siden arbeidet nå kan fortsette innendørs uten risiko for fukt og værpåvirkning.
Neste trinn er de tekniske installasjonene, der flere fag jobber parallelt:
Etter at de tekniske fagene er ferdige, går isolatør og snekker i gang med isolering, dampsperre og innvendige vegger. Deretter følger murer, flislegger og gulvlegger, som ferdigstiller bad, våtrom og gulvflater. Maler og interiørfagfolk setter siste preg med overflater, listverk og fargevalg.
Parallelt skal prosjektleder sørge for fremdrift og kvalitetssikring, mens byggeleder eller kontrollingeniør følger opp at arbeidene utføres i henhold til byggetillatelse, tekniske forskrifter og kontrakt. I denne fasen er det lurt å føre en byggeloggbok med bilder, materialspesifikasjoner, tegninger og fremdriftsnotater – det gir deg full oversikt og kan være gull verdt ved reklamasjon, vedlikehold eller senere oppussing.
Når alt nærmer seg ferdig, gjennomføres en sluttkontroll der eventuelle feil og mangler dokumenteres. Før du overtar boligen, må alle fag levere inn sin dokumentasjon – inkludert FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) for produkter, installasjoner og garantier. Denne dokumentasjonen sikrer at du vet hvordan huset skal driftes og vedlikeholdes, og er et krav for å få ferdigattest fra kommunen.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Det er flere ting du som byggherre kan gjøre for å gjøre byggefasen mer effektiv og problemfri.
Et punkt mange boligeiere undervurderer under byggefasen, er dokumentasjon og FDV (forvaltning, drift og vedlikehold). Alle nye bygg skal ha FDV-dokumentasjon som viser hvordan huset skal vedlikeholdes, hvilke materialer og produkter som er brukt, og hvilke garantier som gjelder. Dette inkluderer alt fra ventilasjonsfilter og el-skjemaer til produktdatablad for maling og gulvbelegg.
Det lønner seg å be entreprenøren levere en digital FDV-mappe, gjerne via skybaserte løsninger som kan oppdateres ved senere oppgraderinger. Det gjør det enkelt å finne frem til riktige leverandører, reservedeler og serviceavtaler. Ved salg av boligen gir en komplett FDV-pakke også økt verdi og trygghet for kjøper.
Vil du lære mer om FDV-Dokumentasjon? Da kan sjekke ut denne guiden her.
Mot slutten av byggefasen utføres en sluttbefaring der eventuelle mangler noteres. Entreprenøren skal rette avvikene før du signerer overtakelsen. Før bygget kan tas i bruk, må det sendes søknad om ferdigattest til kommunen. Først da regnes prosjektet som fullført.
En ryddig byggeprosess, god dokumentasjon og klare rutiner for FDV gir ikke bare en tryggere byggefase – det legger også grunnlaget for et enklere og mer verdifullt boligeierskap i årene som kommer
Det er gratis og helt uforpliktende!
Når du planlegger å bygge bolig, står du tidlig overfor et viktig valg: skal du velge et ferdighus, en tomannsbolig fra en husleverandør – eller investere i en arkitekttegnet bolig skreddersydd etter dine ønsker? Valget påvirker både pris, fleksibilitet og prosessens kompleksitet.
Et ferdighus (også kalt kataloghus) er basert på ferdig utviklede løsninger fra en husleverandør. Her får du et gjennomprøvd bygg med kjent kvalitet, forutsigbare kostnader og kortere byggetid. Mange leverandører tilbyr tilpasninger på planløsning, materialvalg og fasade, slik at huset likevel får et personlig preg. Dette er ofte den mest kostnadseffektive løsningen, spesielt for førstegangsbebyggere eller deg som ønsker en tomannsbolig for å dele tomtekostnader og redusere månedlige utgifter.
En arkitekttegnet bolig, derimot, gir deg full frihet. Her skreddersys planløsning, form og uttrykk etter tomtens egenskaper, solforhold og familiens behov. Dette er spesielt gunstig på kompliserte tomter eller der du ønsker en bolig som skiller seg ut. Arkitekten kan også hjelpe med energioptimalisering, bærekraftige materialer og funksjonelle løsninger som øker bokvaliteten. Ulempen er at kostnadene ofte blir høyere, både fordi prosjekteringen tar lengre tid og fordi unike løsninger sjelden kan bygges “rett fra hylle”.
Vil du snakke med en av våre rådgivere? Trykk her!
Du bør også tenke på uteområdet. Å investere i gode uteplasser, carporter og belysning gjør boligen mer attraktiv. Legger du tilrette for grønne tak, regnbed eller permeable belegningsstein, bidrar du til bedre overvannshåndtering og bærekraft.
I 2025 er bærekraft og energieffektivitet sentrale. Du kan vurdere:
En standard tomannsbolig på 200-250 m² koster 5-8 millioner kroner nøkkelferdig, altså ca. 45 000-55 000 kr per m². Dette er noe rimeligere per m² enn enebolig fordi mange kostnader deles (grunnarbeid, tak, yttervegg).
Ja, og dette er en av hovedfordelene. Leieinntekten kan dekke en stor del av boligkostnaden. Sjekk kommunens reguleringsbestemmelser og at boligen er godkjent for utleie. Husk å melde leieinntekt til skattemyndighetene.
Ja, kommunen har krav til minimum tomtestørrelse, ofte 600-1 000 m² for tomannsbolig. BYA (bebygd areal) og U% (utnyttelsesgrad) må også være tilstrekkelig. Sjekk reguleringsplanen før du kjøper tomt.
Nei, banker godkjenner dette som vanlig boliglån hvis du skal bo i den ene delen. Du kan regne inn fremtidig leieinntekt (typisk 70 %) som inntekt i søknaden, noe som gjør det lettere å få godkjent større lån.
Ja, tomannsbolig kan selges som to separate boenheter hvis de har egne bruksnumre og matrikler. Dette kalles fradelign og må godkjennes av kommunen. Alternativt kan du selge hele tomannsboligen til én kjøper.
Tomannsbolig har to likeverdige boenheter med egne innganger, ofte speilvendte planløsninger. Bolig med utleiedel har én hovedbolig og én mindre sekundærbolig (ofte i kjeller/loft). Tomannsbolig har strengere krav til størrelse og standard på begge enhetene.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Fra første idé til innflytting bør du beregne minst 12–18 måneder. Tidsbruken avhenger av reguleringsarbeid, prosjektering, søknadsbehandling og bygging. Selve byggingen tar typisk 9–12 måneder.
Nei, hver halvpart er en selvstendig boenhet med eget gårds- og bruksnummer, egen adkomst og egne tekniske anlegg. Man deler vegg og tak, men kan avtale deling av fellesarealer som parkeringsplass og hage.
Ja, fordi du deler faste kostnader som grunnarbeid, prosjektering, søknad og infrastruktur. Per boenhet blir kostnaden lavere. Samtidig må man investere i bedre lydisolering og felles brannskiller.
Nei. Tomannsboliger er søknadspliktige og krever prosjekterende foretak med ansvarsrett. Arkitekt sørger for at planløsning og fasade oppfyller TEK17 og plan- og bygningsloven.
Ved salg kan du få skattepliktig gevinst på den delen du ikke har bodd i minst ett år. I tillegg øker formuesskattegrunnlaget, men du får trekk for lånegjelden. Kommunal eiendomsskatt varierer med kommune.