Grundig gjennomgang av bygge ark på hus. Les om hva er et ark, hvor mye koster det å bygge ark og regler og krav for å bygge ark og ta smartere valg for boligen din.
2025-10-06
Å bygge ark (også kalt loft eller loftsetasje) på hus er en populær måte å utvide boligen på uten å ta mer tomteareal. Et ark gir ekstra boareal, øker boligens verdi, og kan brukes til soverom, kontor, lekerom eller hobbyrom. Sammenlignet med tilbygg eller påbygg er ark ofte mer kostnadseffektivt siden du utnytter eksisterende takvolum og grunnmur. Samtidig krever det grundig planlegging av bærekonstruksjon, trafikk, lysinnslipp og brannsikkerhet. I denne guiden får du oversikt over hva det koster å bygge ark, hvilke regler som gjelder, og hvordan du planlegger prosjektet fra A til Å.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Et ark er en etasje som bygges inn i takrommet på et eksisterende hus. Arket ligger vanligvis mellom første og andre etasje, eller i en del av takrommet som tidligere var kaldt loft. Arket har ofte skråtak langs sidene på grunn av takets helling, men kan også ha rette vegger hvis takkonstruksjonen endres eller heves. Ark skiller seg fra loft ved at det er fullt oppvarmet, isolert og tilrettelagt for opphold hele året, mens et loft ofte kun er et oppbevaringsrom uten isolasjon eller innredning.
Å bygge ark kan være et kostnadseffektivt alternativ til tilbygg eller påbygg, da du utnytter eksisterende takvolum og grunnmur uten å måtte støpe nytt fundament eller grave i tomten. Samtidig krever det grundig planlegging av bærekonstruksjon, trafikk og lysinnslipp – eksisterende bjelkelag må ofte forsterkes for å tåle den økte belastningen.
Trenger du hjelp? Få flere tilbud!
Prisen på å bygge ark varierer avhengig av størrelse, standard, bygningstekniske forhold og hvor mye du gjør selv. Et enkelt ark på 20–30 kvadratmeter koster 200 000 til 500 000 kroner og inkluderer grunnleggende isolering, gulv, vegger, trapp og enkle overflater – perfekt som ekstra soverom eller kontor. Standard ark på 30–50 kvadratmeter ligger på 500 000 til 1 000 000 kroner med bedre standard, eventuelt bad, innredning og finish. Ønsker du premium ark på 50–80 kvadratmeter med høy standard, bad, garderobeløsninger og godt håndverk, bør du regne med 1 000 000 til 2 000 000 kroner.
Typisk pris per kvadratmeter ligger på 15 000 til 35 000 kroner, avhengig av kompleksitet og standard. I tillegg kommer eventuelle kostnader til arkitekt (50 000–150 000 kroner), byggesøknad (15 000–30 000 kroner), konstruksjonsberegninger fra ingeniør eller statiker, og uforutsette utgifter. Sett alltid av 10–20 prosent buffer, da takprosjekter ofte byr på overraskelser med bærekonstruksjon eller skjulte skader i eldre treverk.
Trenger du hjelp? Få flere tilbud!
Å bygge ark regnes som vesentlig endring av bygningen, og krever derfor byggetillatelse etter plan- og bygningsloven. Søknad om byggetillatelse må inneholde situasjonsplan som viser plassering av huset på tomten, samt tegninger med plan, snitt og fasade som viser arket og endringer i takkonstruksjon. Du trenger også konstruksjonsberegninger med dokumentasjon fra ingeniør eller statiker på at eksisterende konstruksjon tåler økt last, og arket må oppfylle TEK17-kravene til isolasjon, ventilasjon og energieffektivitet.
Dokumentasjon av brannsikkerhet med rømningsveier, brannklasse på materialer og eventuelle brannceller er også påkrevd. Kommunen behandler søknaden og gir tillatelse hvis alt er i orden, og behandlingstiden er typisk 3–12 uker avhengig av prosjektets kompleksitet og kommunens kapasitet.
Trenger du hjelp? Få flere tilbud!
Alle soverom må ha minst to uavhengige rømningsveier. Hvis arket inneholder soverom, må det være vanlig trapp ned, samt eventuelt vindu eller dør til brannstige som rømningsvei nummer to. Vindu som rømningsvei må ha minimum åpning på 0,60 × 0,90 meter, og være plassert slik at man kan komme trygt ut. Rommet må ha minimum 2,20 meter fri høyde over minst 50 prosent av gulvarealet for å regnes som boareal – arealer med lavere takhøyde regnes ikke med i boligens kvadratmeter, men kan brukes til oppbevaring.
Eksisterende bjelkelag og veggkonstruksjon må tåle ekstra belastning fra ark. Dette krever ofte forsterkning av konstruksjonen, noe som må dokumenteres av ingeniør eller statiker. I eldre hus kan det være nødvendig å forsterke både bjelkelag, yttervegg og innvendige bærende vegger – dette er en av de største usikkerhetene i et arkprosjekt, og kan drive kostnadene betydelig oppover dersom konstruksjonen viser seg å være svakere enn antatt.
Den største fordelen er at du utnytter ubrukt takrom og får ekstra soverom, kontor eller hobbyrom uten å utvide husets fotavtrykk. Et godt utført ark kan øke boligens verdi betydelig – ofte mer enn hva det koster å bygge, spesielt i pressområder der kvadratmeterprisene er høye. Du bruker ikke mer av tomten, noe som er spesielt verdifullt hvis eiendommen allerede er fullt utnyttet i henhold til reguleringsplanens krav til utnyttelsesgrad.
Byggetiden er også kortere enn for tilbygg, siden fundamentering og grunnarbeid ikke er nødvendig – du bygger oppå det som allerede finnes. I tillegg gir ark ofte bedre utsikt, ettersom det ligger høyere enn resten av huset og kan gi utsyn over omgivelsene som du ikke har fra nedre etasjer.
Skråtak begrenser det brukbare arealet og kan gjøre møblering vanskelig, så du bør planlegge nøye for å utnytte plassen optimalt med innebygd oppbevaring og skreddersydde løsninger. Eksisterende konstruksjon må ofte forsterkes for å tåle ekstra belastning, noe som kan bli kostbart dersom det viser seg at bjelkelag eller veggkonstruksjon er svakere enn antatt. Du må også finne plass til trapp, som tar areal i etasjen under – en god trappeløsning er avgjørende for både funksjonalitet og brannsikkerhet.
Ark kan bli varmt om sommeren og kaldt om vinteren dersom isolering og ventilasjon ikke er god nok, og det er viktig å planlegge for god luftsirkulasjon og eventuelt klimaanlegg. Hvis arket ligger over soverom kan tråkkelyd være et problem med mindre du legger god lyddemping i gulvet – 5–10 cm mineralull eller spesialdesignet lydgulv er nødvendig for å unngå støyplager til etasjen under.
Det er gratis og helt uforpliktende!
God planlegging er halve jobben. Vurder takets helning nøye – saltak med 30–45 graders helning gir god takhøyde og romslige forhold, mens flate tak eller svært bratte tak gir mindre brukbart areal. Hvis taket er for flatt, kan du vurdere å heve mønet eller endre takkonstruksjonen, men dette er mer kostbart og krever omfattende byggearbeid.
Tenk nøye gjennom hva arket skal brukes til. Soverom krever rømningsvei og god ventilasjon, bad krever vann og avløp fra etasjen under, og kontor krever godt lys og strøm med flere stikkontakter. Plasser rom med høyest takhøyde der du trenger det mest, for eksempel midt i arket, og bruk områdene med lav takhøyde til garderober, oppbevaring eller sitteplasser.
Takvindu er den vanligste løsningen for lys i ark og gir mye lys samt god ventilasjon. Plasser takvinduer strategisk for å få lys inn i hele rommet, og vurder også gavelvindu eller takvinduer med karnapp for ekstra lys og luftighet. Kvistløsninger kan gi økt takhøyde og vindusplass, men er dyrere enn enkle takvinduer. Kombinasjon av ulike vindustyper gir best resultat – takvinduer for lys i taket, gavelvindu for utsikt og lufting.
Trappen må plasseres slik at den ikke tar unødvendig mye plass i etasjen under. Vurder ulike trappeløsninger: en rett trapp er enkel og romslig, men tar mye plass; svingetrapp tar mindre areal, men kan være brattere og vanskeligere å gå i; vindeltrapp er svært plassbesparende, men passer dårlig dersom du ofte skal bære tunge ting opp og ned. Trappen må oppfylle krav til bredde (minimum 80 cm) og trappetrinn (maksimum 20 cm høyde, minimum 25 cm dybde).
Start med forhåndsundersøkelser der du vurderer om huset egner seg for ark – sjekk takhøyde, bærekonstruksjon og tilgjengelig plass, og kontakt eventuelt en arkitekt eller byggmester for befaring. Deretter trenger du arkitekt og tegninger hvis du ikke har erfaring – arkitekten kan også bistå med byggesøknad og dialog med kommunen.
En statiker eller ingeniør må beregne om eksisterende konstruksjon tåler ekstra belastning, og hvis ikke må bjelker forsterkes eller nye konstruksjoner legges inn. Send inn komplett byggesøknad til kommunen med tegninger, konstruksjonsberegninger og energidokumentasjon, og vent på tillatelse før du starter arbeidet.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Rydding av loftet er neste steg – rydd for gjenstander, isolasjon og gammelt materiell, og vær forsiktig med asbest eller annet farlig avfall i eldre hus. Om nødvendig forsterkes bjelkelag, veggkonstruksjoner eller andre bærende deler, før du legger inn god isolasjon i tak og vegger – bruk minst 20–30 cm isolasjon for å oppfylle TEK17, og legg dampsperre på innsiden for å hindre fuktskader.
Legg nytt gulv med god lyddemping ved å bruke sponplater eller lignende som underlag før parkettgulv eller fliser legges. Bygg innvendige vegger og plasser dører med gips eller panel som overflate, og dra strøm til stikkontakter, lys og eventuelt bad – hvis du skal ha bad, må rørlegger installere vann og avløp. Installer takvinduer eller gavelvindu for lysinnslipp, og sørg for at vinduer er godt isolerte og tette.
Mal vegger, legg gulv, monter listverk og ferdigstill detaljer før du søker om ferdigattest når alt er godkjent og klart for bruk.
God isolering er avgjørende for at arket skal være behagelig å bruke hele året. Ark ligger direkte under taket og er utsatt for store temperatursvingninger. Taktekking i form av takpapp, tegl eller metalltak må være i god stand og tett før du starter arbeidet. Det kreves minimum 20–30 cm isolasjon i tak avhengig av materialet – mineralull, cellulose eller miljøvennlige alternativer er alle gode valg.
Dampsperre legges på varm side (innvendig) for å hindre fuktskader i isolasjonen, og det er viktig å sørge for god ventilasjon mellom taktekking og isolasjon for å unngå fuktproblemer. Gulvet bør isoleres godt for å redusere lydoverføring til etasjen under, og vurder varmepumpe eller gulvvarme for effektiv oppvarming.
Mange ønsker bad på arket, men dette krever ekstra planlegging og øker kostnadene betydelig. Rør for vann og avløp må føres opp fra etasjen under, og avløpet må ha riktig fall for å fungere – dette kan være utfordrende å få til i eksisterende bygg. Badet må ha membran eller annen tetting i gulv og vegger for å hindre vannskader, god ventilasjon med avtrekk av tilstrekkelig kapasitet er påkrevd, og gulvvarme eller varmekabler i gulv eller vegg sikrer godt klima.
Bad krever godkjenning fra autorisert rørlegger som må dokumentere at alle krav til tetting og ventilasjon er oppfylt. Vurder nøye om du virkelig trenger bad på arket – dersom det er mulig å komme seg ned én etasje til eksisterende bad, sparer du 100 000–200 000 kroner.
Å hoppe over statiker er en risikabel feil – uten konstruksjonsberegninger risikerer du at gulvet gir etter eller at huset får strukturelle skader som kan true hele bygningens stabilitet. Spar heller ikke på isolasjonen, da et tynt isolert ark blir kaldt om vinteren og varmt om sommeren, og blir i praksis ubrukelig store deler av året.
Soverom uten rømningsvei er ikke lovlig, så planlegg dette allerede fra starten og få det godkjent i byggesøknaden. Bratt eller smal trapp er tungvint og kan være farlig, så hold deg til forskriftenes minstekrav og vurder heller å ofre litt areal for en god trapp. Tråkkelyd kan være plagsomt for beboerne under, noe som gjør god lyddemping i gulvet viktig – dette er ofte noe man angrer på dersom det ikke gjøres ordentlig.
Til slutt: start aldri arbeidet uten byggetillatelse, da ulovlig bygging kan føre til rivingsvedtak og store bøter som langt overskrider kostnaden for en søknad. Å måtte rive et ferdig ark er både kostbart og hjerteskjærende.
De fleste banker gir lån til å bygge ark hvis du har egenkapital og god økonomi. Arket vil øke boligens verdi, noe som styrker sikkerheten for lånet. Be om takst av boligen før og etter arket bygges for å dokumentere verdiøkning – dette kan hjelpe i forhandlinger med banken og gjøre det enklere å få godkjent lånet.
Noen velger å ta opp byggelån som omdannes til boliglån når arket er ferdig, mens andre bruker egenkapital eller refinansierer eksisterende boliglån. Sørg for å ha minimum 15 prosent egenkapital og en solid plan for prosjektet – banker setter pris på grundige budsjetter og tydelige tegninger.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Ja, å bygge ark regnes som vesentlig endring av bygningen og krever byggetillatelse fra kommunen. Søknaden må inneholde tegninger, konstruksjonsberegninger og energidokumentasjon.
Å bygge ark koster typisk 200 000 til 1 000 000 kroner eller mer, avhengig av størrelse og standard. Prisen per kvadratmeter ligger mellom 15 000 og 35 000 kroner, og inkluderer alt fra isolering til ferdig finish.
Rommet må ha minimum 2,20 meter fri høyde over minst 50 prosent av gulvarealet for å regnes som boareal. Takhelning på 30–45 grader gir best forhold og maksimerer brukbart areal.
Ja, men soverom krever minst to uavhengige rømningsveier. Den ene er vanlig trapp, den andre kan være vindu til brannstige eller liknende. Vinduet må ha minimum åpning på 0,60 × 0,90 meter.
Byggetiden varierer fra 2–6 måneder avhengig av størrelse og kompleksitet. Enklere ark kan ferdigstilles på 4–8 uker, mens mer omfattende prosjekter med bad og kompleks takkonstruksjon tar lengre tid.
Ofte ja. Eksisterende bjelkelag og vegger må tåle økt belastning fra ark. En statiker eller ingeniør må beregne dette og eventuelt foreslå forsterkninger – dette er en nødvendig kostnad som ikke kan droppes.
Kilder: Plan- og bygningsloven regulerer all bygging i Norge. Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) forvalter TEK17 med tekniske krav til boliger.
Det er gratis og helt uforpliktende!