Regler for underjordisk garasje – søknadskrav, avstand til nabo og tekniske krav.
2025-10-06
En garasje under bakken er en smart løsning for tomter med begrenset plass eller skrånende terreng. Ved å bygge garasjen nedsenket eller delvis inn i terrenget, sparer du verdifull tomteplass samtidig som du får et praktisk og beskyttet oppbevaringsrom for bilen.
Det er gratis og helt uforpliktende!
I denne guiden får du full oversikt over regler, søknadsprosesser og tekniske krav for å bygge garasje under bakkenivå. Vi dekker alt fra BYA-beregninger til drenering og vannsikring.
En garasje under bakken defineres som en garasje hvor gulvnivået ligger helt eller delvis under terrengoverflaten. Dette kan være:
Fordelen med denne løsningen er at garasjen ofte ikke teller med i bebygget areal (BYA), noe som gir deg mer spillerom på tomten. Ifølge plan- og bygningsloven kan konstruksjoner som ligger fullstendig under terreng unntas fra arealberegningen.
Planlegger du garasje? Få flere tilbud!
BYA (bebygd areal) er et sentralt begrep når du planlegger garasje under bakken:
Hovedregler for BYA:
Unntak fra BYA:
Garasjen teller ikke med i BYA hvis:
Direktoratet for byggkvalitet presiserer at lokale reguleringsplaner kan ha særskilte bestemmelser som overstyrer de generelle reglene.
Garasjer under bakken krever vanligvis søknad med ansvarsrett, uavhengig av størrelse. Dette skyldes de tekniske utfordringene med graving og konstruksjon.
Søknadskrav:
Ansvarlige foretak:
Du trenger godkjente foretak for:
Behandlingstiden for søknader varierer, men du bør regne med 4-12 uker avhengig av kompleksitet og kommunens arbeidsmengde.
Å grave ut kjeller under en eksisterende garasje er et omfattende prosjekt som krever nøye planlegging:
Det er gratis og helt uforpliktende!
Vurderinger før oppstart:
1. Er fundamentet dimensjonert for utgravning under?
2. Kan eksisterende konstruksjon understøttes midlertidig?
3. Hvordan er grunnforholdene (fjell, leire, sand)?
4. Er det plass til maskinell graving?
Teknisk gjennomføring:
Dette er spesialistarbeid som krever erfarne entreprenører. Feil under utgravningen kan føre til setningsskader på garasjen og nærliggende bygninger.
For priser på garasjeprosjekter, se vår prisguide for garasje.
Garasjer under bakken stiller strengere krav til konstruksjon enn vanlige garasjer:
Vannsikring:
Ventilasjon:
Konstruksjon:
Ifølge Statens strålevern er radonmåling anbefalt i alle underjordiske rom, og tiltak kan være påkrevd ved høye verdier.
Innkjøringen til en underjordisk garasje er kritisk for funksjonaliteten:
Rampekrav:
Drenering av rampe:
Port og sikring:
Underjordiske garasjer er betydelig dyrere enn tradisjonelle garasjer på grunn av gravearbeid og spesialkonstruksjon:
Priseksempler:
Kostnadsdrivere:
Reglene for avstand til nabogrense gjelder også for underjordiske garasjer:
Generelle krav:
Nabovarsel:
Du må varsle naboer før bygging, spesielt hvis:
Ifølge naboloven skal ingen tiltak på egen eiendom være til urimelig ulempe for naboen.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Fordeler med garasje under bakken:
Ulemper å være klar over:
Regelmessig vedlikehold er avgjørende for å unngå kostbare skader:
Månedlig:
Årlig:
Ved behov:
Basert på erfaring fra mange prosjekter, her er våre beste tips:
Velg riktig entreprenør:
Ikke alle entreprenører har erfaring med underjordiske konstruksjoner. Be om referanser fra lignende prosjekter og sjekk at de har riktig forsikring.
Planlegger du garasje? Få flere tilbud!
Invester i god drenering:
Sparing på drenering er falsk økonomi. Vannproblemer i underjordiske rom kan bli svært kostbare å utbedre i etterkant.
Planlegg for fremtiden:
Tenk på eventuelle utvidelser eller endret bruk. Legg inn kapasitet for ekstra strøm, vann og avløp selv om du ikke trenger det umiddelbart.
Dokumenter alt:
Ta bilder underveis og oppbevar all dokumentasjon. Dette er verdifullt ved fremtidig salg eller ved eventuelle problemer.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Nei, konstruksjoner som ligger fullstendig under opprinnelig terrengnivå regnes normalt ikke med i bebygd areal. Innkjøringsrampe og eventuelle synlige deler kan likevel telle med.
Ja, utgraving av kjeller under eksisterende bygning krever alltid byggesøknad med ansvarsrett. Dette er et komplekst tiltak som krever fagkompetanse.
Prisene varierer fra 400 000 til over 1 800 000 kroner avhengig av størrelse, grunnforhold og kompleksitet. Forvent å betale 50-100% mer enn for en tilsvarende garasje over bakken.
Maksimal anbefalt stigning er 15-17 prosent. Brattere ramper kan bli vanskelige å bruke om vinteren og krever gjerne oppvarming.
Du bør ha nødstrømsløsning for pumpekum hvis grunnvannsnivået er høyt. Manuell åpning av garasjeport bør også være mulig ved strømbrudd.
Nei, dette er et prosjekt som krever profesjonell prosjektering og utførelse. Graving nær eksisterende bygninger og arbeid under grunnvannsnivå krever spesialkompetanse.
Det er gratis og helt uforpliktende!