Totalrenovering betyr å strippe leiligheten ned til rå betong og bygge opp alt på nytt. Se hva som skiller en budsjettbevisst renovering fra en premium oppgradering – og hvor pengene virkelig går.
2025-10-06
Totalrenovering av en leilighet betyr at alt stribes ned til rå betong og bygges opp på nytt – bad, kjøkken, elektro, rør, overflater og gjerne planløsningen i tillegg. Et slikt prosjekt koster typisk 600 000–2 500 000 kroner for en leilighet på 60–100 kvm, avhengig av leilighetens alder, beliggenhet og standardnivå. Prisene er erfaringsbaserte estimater fra oppussingsguiden.no sin prisdatabase, og spennet reflekterer at en 60-tallsleilighet med originale rør og asbestholdige materialer krever vesentlig mer arbeid enn en 90-tallsleilighet der infrastrukturen er nyere.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Totalrenovering skiller seg fra vanlig oppussing av leilighet ved at absolutt alt skiftes ut. Det er ikke snakk om å male over eller legge nytt gulv oppå det gamle – her rives det ned til betongveggene, alle rør byttes, hele det elektriske anlegget fornyes, og leiligheten bygges opp fra bunnen som en ny bolig innenfor de eksisterende ytterveggene.
Prisen per kvadratmeter varierer etter ambisjonsnivå og leilighetens tilstand:
I Oslo-området og andre pressområder ligger prisene 15–25 prosent over landsgjennomsnittet, hovedsakelig på grunn av høyere håndverkerpriser og logistikkutfordringer i sentrale strøk. Vår prosjektguide om totalrenovering av leilighet gir en grundig innføring i planlegging og gjennomføring.
Planlegger du totalrenovering av leiligheten? Få tilbud fra kvalitetssikrede totalentreprenører her.
En komplett totalrenovering av en leilighet inkluderer typisk alle disse postene:
Alle estimater er basert på erfaringsdata fra oppussingsguiden.no sin prisdatabase:
Det er gratis og helt uforpliktende!
Eksempel 1 – Standard totalrenovering, 2-roms 55 kvm, byggeår 1972 Blokkleilighet der alt rives ned til betong. Originale rør og elektro. Ny planløsning med åpent kjøkken mot stue. Standard mellomklasse materialer.
Planlegger du totalrenovering av leiligheten? Få tilbud fra kvalitetssikrede totalentreprenører her.
Totalt: ca. 788 500 kr (14 336 kr/kvm)
Eksempel 2 – God standard, 3-roms 75 kvm, byggeår 1965 Eldre blokkleilighet med støpejernrør og sikringer. Alt skiftes. Eier ønsker god mellomklasse med flislagt gang, parkett i oppholdsrom og kvalitetskjøkken.
Totalt: ca. 1 215 250 kr (16 203 kr/kvm)
Eksempel 3 – Premium med arkitekt, 4-roms 95 kvm, byggeår 1958 Stor leilighet i bygård der eier engasjerer arkitekt for ny planløsning. Skreddersydde løsninger, integrert belysning og toppkvalitet materialer.
Totalt: ca. 2 011 500 kr (21 174 kr/kvm)
Eksempel 4 – Budsjettbevisst totalrenovering, 2-roms 48 kvm, byggeår 1985 Nyere leilighet der rør og delvis elektro er i akseptabel stand. Eier skifter alt annet men beholder hovedelektofordelingen og røropplegget der mulig.
Totalt: ca. 461 960 kr (9 624 kr/kvm)
Eksempel 5 – Luksus penthouse, 110 kvm, nybygg 2005 Eier av penthouse totalrenoverer for å oppgradere til toppstandard. Eksisterende infrastruktur er i god stand men estetikken og funksjonaliteten skal opp flere hakk.
Totalt: ca. 2 392 000 kr (21 745 kr/kvm)
Leilighetens alder er den mest avgjørende faktoren. Blokkleiligheter fra 1960- og 70-tallet har typisk støpejernrør som må skiftes, eldre elektrisk anlegg med porselensikringer, og ofte helseskadelige materialer som asbest og PCB. Ifølge SINTEF Byggforsk bør det gjennomføres miljøkartlegging i alle boliger bygget før 1980 – en kostnad på 10 000–30 000 kr som kan avdekke saneringsbehov til 30 000–100 000 kr.
Størrelsen på leiligheten påvirker totalprisen direkte, men kvadratmeterprisen synker med størrelsen. En liten 2-roms har høyere kvm-pris enn en stor 4-roms fordi faste kostnader som bad, kjøkken og sikringsskap er de samme uavhengig av areal. Bad og kjøkken utgjør ofte 40–50 prosent av totalbudsjettet, og prisforskjellen mellom standard og premium materialer på disse postene alene kan utgjøre flere hundre tusen kroner.
Planlegger du totalrenovering av leiligheten? Få tilbud fra kvalitetssikrede totalentreprenører her.
Borettslagets regler og infrastruktur spiller en viktig rolle som mange glemmer. I mange borettslag og sameier kreves styregodkjenning for større arbeider, og det kan være begrensninger på når støyende arbeid kan utføres. Dersom leilighetens rørføringer er koblet til felles stamledninger, må rørleggeren koordinere med styret og eventuelt stenge vannet for hele oppgangen – noe som krever varsling og kan gi merkostnader. Ifølge Huseierne bør du alltid avklare med styret før du setter i gang med totalrenovering.
En totalrenovering av en leilighet tar typisk 2–4 måneder for standard omfang og 4–6 måneder for premium med arkitekt og byggesøknad. Du må bo et annet sted under hele perioden.
1. Avklaring med styre – Søk godkjenning og avklar regler for arbeidstider, avfallshåndtering og tilgang til fellesarealer
2. Planlegging og prosjektering – Eventuelt arkitekt, byggesøknad og tilbudsprosess
3. Riving og sanering – Leiligheten strippes ned. Avfall sorteres og kjøres bort
4. Rør og elektro – Nye rør og kabler legges i vegger og gulv før gipsplater monteres
5. Oppbygging – Nye vegger, isolasjon, gipsplater, sparkling
6. Bad og kjøkken – Membran, fliser, sanitærutstyr, kjøkkeninnredning
7. Overflater – Maling, gulvlegging, lister
8. Ferdigstillelse – Dører, belysning, garderobeløsninger, sluttrengjøring
Ikke alle totalrenoveringer krever byggesøknad. Dersom du beholder eksisterende planløsning og ikke endrer bærende konstruksjoner, kan arbeidet normalt utføres uten søknad. Men endring av planløsning med fjerning av vegger, nye våtrom eller endring av bærende konstruksjoner krever søknad ifølge plan- og bygningsloven. I borettslag og sameier kan det i tillegg kreves samtykke fra styret for bygningsmessige endringer.
Den mest effektive besparelsen er god planlegging. Endringer underveis i en totalrenovering er ekstremt kostbare – en vegg som flyttes etter at rørlegger og elektriker har ferdigstilt sitt arbeid, kan koste 50 000–100 000 kr ekstra. Bruk tid på å planlegge nøyaktig hva du vil ha før rivingen starter.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Standard totalrenovering koster 8 000–15 000 kr/kvm, god standard 12 000–20 000 kr/kvm, og premium 18 000–30 000 kr/kvm. For en leilighet på 75 kvm betyr det typisk 600 000–1 500 000 kr for standard, 900 000–2 000 000 kr for god standard. Prisene varierer med leilighetens alder, beliggenhet og materialvalg.
De viktigste faktorene er leilighetens alder (eldre = mer arbeid), størrelse, standardnivå og materialvalg, om det kreves sanering av helseskadelige materialer, omfanget av rør- og elektroarbeid, og planløsningsendringer som krever konstruksjonsberegning.
Behold infrastruktur som er i god stand, planlegg nøye for å unngå endringer underveis, bestill kjøkken og bad direkte fra leverandør, gjør maling og gulvlegging selv, og planlegg oppstart utenom høysesong. God planlegging er den viktigste besparelsen.
Maling og gulvlegging kan spare 30 000–60 000 kr, men bad, kjøkken, rør og elektro krever autoriserte fagfolk. Å koordinere alle faggrupper selv kan spare totalentreprenørpåslaget (15–25 %), men krever betydelig tid og kompetanse. For de fleste er risikoen for feil og forsinkelser større enn besparelsen.
Sanering av asbest, PCB eller bly (30 000–100 000 kr), midlertidig bolig under renoveringen (2–6 måneder leie), lagring av møbler, tilleggsarbeid når skjulte skader avdekkes, og gebyr for byggesøknad og ferdigattest ved planløsningsendring.
Enova tilbyr støtte til energitiltak som etterisolering og nye vinduer, men ikke til kosmetisk oppussing. I borettslag kan det finnes fellesprosjekter med gunstige vilkår for rørskifte eller fasadeoppgradering. Husbanken tilbyr lån med gunstige betingelser for energioppgradering.
Standard totalrenovering tar 2–4 måneder. Premium med arkitekt og byggesøknad tar 4–6 måneder. I tillegg kommer planleggingsfasen på 1–3 måneder. Du må bo et annet sted under hele byggeperioden.
Ikke dersom du beholder eksisterende planløsning og ikke endrer bærende konstruksjoner. Endring av planløsning, fjerning av bærende vegger, nye våtrom eller endring av fasade krever byggesøknad. I borettslag og sameier kreves normalt styregodkjenning uavhengig av om kommunal byggesøknad er nødvendig.
Det er gratis og helt uforpliktende!