2025-10-06
Å bygge tomannsbolig koster vanligvis mellom 7 og 14 millioner kroner totalt for begge enhetene, avhengig av størrelse, beliggenhet og standard. Per boenhet utgjør dette 3,5 til 7 millioner kroner. En tomannsbolig gir mulighet for å dele tomtekostnader og kan være en smart løsning for familier som ønsker å bo nær hverandre eller for investering i utleie.
Det er gratis og helt uforpliktende!
Å bygge hus som tomannsbolig er en populær løsning som gir flere fordeler sammenlignet med å bygge to separate eneboliger. Du sparer på tomtekostnad, fundamentering og deler av tekniske installasjoner.
For en vertikaldelt tomannsbolig på totalt 300 kvm (150 kvm per enhet) må du regne med 8 til 12 millioner kroner eksklusive tomt. En horisontaldelt variant der den ene enheten ligger over den andre koster typisk 7 til 11 millioner kroner for samme totalareal.
Prisen per kvadratmeter ligger mellom 28 000 og 42 000 kroner avhengig av standard og kompleksitet. Høy standard med premium materialer kan koste opptil 50 000 kroner per kvm, mens nøktern standard med standardløsninger ligger i nedre del.
Det finnes to hovedtyper tomannsboliger, og valget påvirker både pris, planløsning og bokvalitet.
Vertikaldelt tomannsbolig:
Her er boligene plassert side om side med felles vegg. Hver enhet har egen inngang og alle etasjer. Dette gir mest eneboligfølelse og fleksibilitet i planløsningen. Prisen er noe høyere fordi hver enhet trenger egen trapp og tekniske rom.
Horisontaldelt tomannsbolig:
Den ene enheten ligger over den andre. Dette gir lavere byggekostnad per kvm fordi man deler tak og fundament mer effektivt. Ulempen er at den øvre enheten ikke har hage på bakkeplan, og lydoverføring mellom etasjene må håndteres godt.
For å forstå hvor pengene går ved bygging av tomannsbolig, er det nyttig å se på de enkelte kostnadspostene. Her er typisk fordeling for en tomannsbolig på 300 kvm totalt.
Tomannsbolig har flere økonomiske og praktiske fordeler sammenlignet med å bygge enebolig eller to separate hus.
Tomannsbolig krever byggetillatelse fra kommunen. Det er viktig å sjekke reguleringsplanen for tomten, da ikke alle områder tillater tomannsbolig.
I reguleringsplaner beregnes tomannsbolig ofte som to boenheter, noe som påvirker utnyttelsesgrad og parkeringskrav. Du må typisk ha minimum 2 parkeringsplasser per boenhet, altså 4 totalt for en tomannsbolig.
Søknadsprosessen tar 3 til 6 måneder inkludert nabovarsel og saksbehandling. For tomannsbolig er det ofte krav om ansvarlig søker, og de fleste bruker arkitekt eller totalentreprenør til dette.
Et kritisk punkt ved tomannsbolig er lydisolering mellom boenhetene. Kravene i TEK17 stiller strenge krav til lyddemping, og dette må planlegges fra starten.
For vegg mellom boenheter kreves minimum Rw 55 dB lyddemping. For dekke mellom enheter (horisontaldelt) kreves samme nivå pluss krav til trinnlyd. Dette oppnås med doble konstruksjoner, lydbånd og riktig materialvalg.
God lydisolering koster 50 000 til 150 000 kroner ekstra, men er verdt investeringen. Dårlig lydisolering er en av de vanligste årsakene til nabokonflikter i tomannsboliger.
Tomannsbolig kan organiseres på flere måter juridisk. Vanligst er enten sameie med ideelle andeler eller seksjonering der hver enhet får eget seksjonsnummer.
Ved seksjonering får hver enhet eget organisasjonsnummer og kan selges separat med egen tinglyst hjemmel. Dette gir størst fleksibilitet ved salg og finansiering. Seksjoneringen koster 15 000 til 30 000 kroner i gebyrer og arbeid.
En tomannsbolig på 300 kvm totalt koster typisk 8 til 12 millioner kroner eksklusive tomt. Med tomt kan totalkostnaden bli 10 til 18 millioner kroner avhengig av beliggenhet.
Ja, betydelig. Du sparer typisk 15-25% sammenlignet med å bygge to separate eneboliger på grunn av delt tomt, fundamentering og stordriftsfordeler.
Ja, dersom boligen er seksjonert eller du eier begge enhetene. Dette kan gi gode leieinntekter på 12 000 til 20 000 kroner månedlig for en enhet på 120-150 kvm.
For en tomannsbolig anbefales minimum 600-800 kvm tomt, avhengig av reguleringsplanens krav til utnyttelsesgrad. Sjekk alltid kommunens krav før kjøp av tomt.
Vertikaldelt gir mest privatliv og eneboligfølelse, men koster mer. Horisontaldelt er rimeligere og mer arealeffektivt, men krever god lydisolering mellom etasjene.